Hyresrätten är hotad av ständigt sänkta hyror

Efter hela nio månaders förhandlingar med Hyresgästföreningen, är nu hyrorna klara för 40 000 lägenheter hos privata hyresvärdar i Göteborg. De flesta hyrorna höjs med två procent från 1 april 2019. I reala termer, det vill säga justerat för den förväntande inflationen, innebär dock även årets uppgörelse en sänkning av hyrorna.

Förra årets sjönk hyresvärdarnas reala intäkter med en procent, samtidigt som deras kostnader ökade med nästan 2,5 procent. Under 2000-talet har realhyrorna hittills sänkts under 11 av 19 år. För långsiktiga hyresvärdar, såväl privata som kommunägda, har det blivit allt svårare att klara såväl löpande driftkostnader och fastighetsunderhåll som att bygga upp kapital för att finansiera nyproduktion.

Kraftigt höjd standard för alla

Hyresgästföreningen brukar hävda att hyresgästerna inte har råd med några hyreshöjningar. Men faktum är att den ekonomiska standarden, enligt SCB, stigit med nästan 60 procent mer än inflationen under 2000–2016. För hushåll bestående av två vuxna och två barn har den disponibla inkomsten ökat med hela 20 000 kronor i månaden.

När klyftorna ökar mellan betalningsvilja och faktiskt hyra, får vi en allt sämre fungerande hyresmarknad.

Även de som inte jobbat har ökat sin disponibla inkomst med 30 procent. Under samma period har den reala hyreshöjningen i genomsnitt uppgått till ungefär 0,6 procent per år. De senaste två åren har det varit fråga om kraftiga reala hyressänkningar på 1,2 respektive en procent, en utveckling som fortsätter även under 2019.

Fungerar allt sämre

Om hyresrätten ska finnas kvar måste självklart hyrorna utvecklas i takt med den övriga samhällsekonomin och hyresgästernas värderingar. När klyftorna ökar mellan betalningsvilja och faktisk hyra, får vi en allt sämre fungerande hyresmarknad. Det yttrar sig i längre bostadsköer, minskad omflyttning, svarthandel med hyreskontrakt och fler oriktiga hyresförhållanden. Den minskade rörligheten innebär att färre och färre lägenheter kommer ut på den öppna marknaden, vilket framför allt drabbar unga, nyanlända och dem som ännu inte är etablerade i staden. För att förbättra situationen behöver hyressättningssystemet ses över i grunden. Det finns två huvudorsaker till att de årliga förhandlingarna inte fungerar i dag.

Saknas gemensamma grunder

1. Det saknas gemensamma grunder för vad den allmänna hyresnivån ska utvecklas i takt med. Det innebär att vi som parter inte är överens om vad vi förhandlar om. Hyresgästföreningen använder därför det argument som passar dem bäst för dagen, vilket är som att spela kort med en motspelare som hela tiden kan hitta på nya regler för att vinna.

2. Det saknas en oberoende tvistelösningsfunktion att vända sig till om parterna inte når en överenskommelse. Detta ger Hyresgästföreningen ett unikt veto i de årliga förhandlingarna. Konsekvensen av en utebliven överenskommelse är nämligen en utebliven hyreshöjning, vilket gör tiden till Hyresgästföreningens bästa vän. Det är anledningen till att vi som förhandlande part till slut måste acceptera deras bud, även om det innebär reala hyressänkningar. För det är bättre än inget.

Hyresgästföreningen har missbrukat sin makt och särställning i lagstiftningen och i stället urholkat hyresrätten som boendeform.

I Göteborg tröttnade Fastighetsägarna i förhandlingarna för 2017 års hyror och bad Hyresnämnden om hjälp – en process som visade sig skulle ta drygt230 år att genomföra.

AB Framtiden har två år i rad vänt sig till de kommunägda bostadsbolagens tvistelösningsfunktion Hyresmarknadskommittén. Inte heller det har fungerat, eftersom den är partsammansatt av Sveriges Allmännytta och Hyresgästföreningen och likväl saknar gemensamma grunder för de årliga förhandlingarna.

HGF missbrukar sin makt

Ett tungt ansvar har vilat på bostadsmarknadens parter att skapa en bättre fungerande hyresmarknad, som ska tillgodose efterfrågan hos både nuvarande och framtida hyresgäster. Det har visat sig att Hyresgästföreningen missbrukat sin makt och särställning i lagstiftningen och i stället urholkat hyresrätten som boendeform.

På nationell nivå tillsätts nu därför olika utredningar, som en del i Januariöverenskommelsen, som har som målsättning att tydliggöra spelreglerna för de årliga förhandlingarna och skapa en ökad jämbördighet mellan parterna.

Det innebär att vi nu står inför en unik möjlighet att ta hyressättningssystemet från 1970-talet in i 2000-talet, med gemensamma grunder för den årliga hyres- justeringen och en oberoende tvistelösningsfunktion. Det är inte lösningen på alla bekymmer, men det ger åtminstone en ekonomisk förutsägbarhet för både hyresgäster och hyresvärdar.

Vi från Fastighetsägarnas sida välkomnar dessa politiska ambitioner och vår förhoppning är att vi innan mandatperiodens slut kan ha ett reformerat hyressättningssystem, som gör det möjligt att värna hyresrättens långsiktiga utveckling.

Rikard Ljunggren

näringspolitisk chef, Fastighetsägarna GFR