När bankerna räknar på hur mycket pengar de vill låna ut till dig håller de sig med en säkerhetsmarginal. Trots att räntan nu ligger på någon dryg procent, upp till drygt två procent för långa bindningstider, så klämmer banken till. Mellan sex och sju och en halv procent i ränta lägger de in i sin kalkyl.
Men nu har både Skandiabanken och Länsförsäkringar Bank gått ut med att de sänker sin kalkylränta, båda till sex procent. Även SEB, SBAB och Swedbank ligger på den nivån.
Det finns dock de som är mycket kritiska till bankernas höga kalkylränta, som enligt dem kan göra att människor hindras att träda in på bostadsmarknaden. Mäklarna, till exempel, som vill sälja mer bostäder.
– Det kan inte vara rimligt med en kalkylränta på sex, sju procent om man kan låsa lån på tio år till 2,5 procent, säger Björn Wellhagen, vd på Mäklarsamfundet.
Hela ekonomin
Men Mikael Björknert, chef för den svenska bankverksamheten på Swedbank, förklarar att just kalkylräntan i sig inte har så stor betydelse för hur mycket kunden får låna.
– Vi gör en bedömning av kundens hela ekonom utifrån vad kunden har möjlighet att betala tillbaka. Kalkylräntan är då en komponent av flera när vi gör kalkylen för vad som ska vara kvar att leva på.
Han berättar att banken sett räntorna gå ned en längre tid, och därför sänktes kalkylräntan hos Swedbank för några månader sedan. Men den kan höjas igen, om räntorna stiger igen.
– Vi tittar på räntorna över en längre period och justerar ned eller upp. Vi är vana vid att arbeta med variabler. Jag vill betona att kalkylräntan inte är något konkurrensmedel, säger Mikael Björknert.
Johanna Cerwall, vd på Skandiabanken, som just sänkt sin kalkylränta, förklarar att banken vill anpassa kalkylräntan för att göra det lite lättare för den som ska ta sig in på bostadsmarknaden.
– Vi tar intryck av debatten. Inträdesbarriärerna är så höga, säger hon, och konstaterar att de andra hindren, som amorteringskraven och bolånetaket, kan banker inte göra något åt.
Hon förklarar att kalkylräntan, som alltså ligger flera procent över verkliga räntor, är en slags säkerhetskudde i beräkningen av vad kunden klarar av.
– Det är inte bara en buffert för räntehöjningar, utan också en buffert i övrigt.
"Kvar att leva på-kalkylerna" innehåller inga utrymmen för fest och extravaganser, så det är bra att det finns en säkerhetsmarginal i beräkningarna, tycker hon.
Mikael Björknert förklarar dock att han inte ser själva "kvar att leva på-kalkylerna" eller kalkylräntan som det stora hindret för nya bostadsköpare. Snarare är det amorteringskraven och bolånetaken som stoppar dem.
– Jag är mer inne på att man bör hitta en lösning för unga och nyanlända så att de kan komma in på bostadsmarknaden.
Oro för skuldsättningen
Men det finns också farhågor om hushållens höga skuldsättning och bankernas exponering mot bolånemarknaden. Finansinspektionen har pekat på riskerna i sin bolånerapport för 2021 som kom i mars, och Riksbanken luftade rejält sin oro över bolånen på onsdagen i samband med att årets första stabilitetsrapport presenterades.
– Är det så att hushållens skulder fortsätter uppåt i rask takt kan vi behöva fundera igenom att vi i vissa avseenden enbart får låna till fast ränta, om man tar stora risker, sade Riksbankschefen Stefan Ingves.
Riksbanken twittrade också på onsdagen om sårbarheter i det finansiella systemet och pekar på hushållens höga skuldsättning, storbankernas stora exponeringar mot bostäder och kommersiella fastigheter och att en kris på fastighetsmarknaden skulle kunna hota stabiliteten i det finansiella systemet.
Mikael Björknert tycker dock att bankerna tar stort ansvar genom att noggrant göra leva på-kalkylerna och lägga in marginaler.
– Jag tycker att vi jobbar stabilt. Genom att vi ser till att kundens ekonomi är hållbar så blir också den finansiella stabiliteten hållbar, säger Mikael Björknert.
Johanna Cerwall tycker att det är bra att diskussionerna förs om bankernas beräkningar och säkerhetsmarginaler för bolånen.
– Vi sänker vår kalkylränta nu. Men jag välkomnar en fortsatt diskussion.
Fakta: Kalkylräntor
Bankerna gör en kalkyl över hur mycket pengar de kan låna ut utifrån en kvar att leva på-kalkyl. Där lägger de in kalkylräntan, som för närvarande är lite olika hos bankerna. Finansinspektionen har inte någon bestämd nivå för hur hög kalkylräntan ska vara. Så ser det ut hos några banker:
Stadshypotek, Handelsbankens bolåneinstitut: ”För närvarande är vår kalkylränta 7,5 procent men vi kommer i dagarna att kommunicera en sänkning till en nivå som ligger i linje med de flesta övriga aktörer", skriver David Haqvinsson, vd för Stadshypotek, Handelsbankens bolåneinstitut.
Nordea: "Nordea justerade under sommaren 2018 golvet för sin kalkylränta från 8 procent till 7 procent för att bättre spegla det lägre ränteläge som varit under en längre tid. Det vi kan säga rent generellt är att vi löpande följer ränteutvecklingen, och vad gäller alla eventuella förändringar kommunicerar vi först när beslut har tagits" skriver Nordeas presstjänst.
SEB: "Vår kalkylränta är 6%. Vi sänkte den till 6% från 7% i april 2020, som en anpassning till våra långsiktiga bedömningar av räntemiljön och bolåneräntorna" skriver SEB:s presstjänst.
Swedbank: Kalkylräntan ligger på 6 procent.
SBAB: Kalkylräntan sänktes till 6 prcent i juli i fjol. "Sänkningen av kalkylräntan innebär att SBAB räknar på lägre räntenivåer när kunder ansöker om bostadslån och bedömningen är att det kommer att öka unga personers möjlighet att komma in på bostadsmarknaden och köpa en bostad" skrev banken i ett pressmeddelande då.
Länsförsäkringar Bank: Kalkylräntan sänktes på torsdagen till 6 procent. "För att anpassa oss till dagens ränteläge har vi beslutat att sänka kalkylräntan från 7 procent till 6 procent, vilket gör det enklare för bland annat unga att ta sig in på bostadsmarknaden", skriver Sven Eggefalk, vd på Länsförsäkringar Bank.
Skandia: På måndagen sänktes kalkylräntan från 6,5 procent till 6 procent. "Vi har följt debatten om bankernas kalkylräntor under en längre tid och har övervägt beslutet noga" skriver vd Johanna Cerwall i ett pressmeddelande.
Källa: Handelsbanken/Stadshypotek, Nordea, SEB, Swedbank, SBAB, Länsförsäkringar Bank och Skandia