En het bostadsmarknad kan leda till snabba beslut. Men för att slippa tråkiga överraskningar när man väl flyttat in bör man ta sig tiden att göra vissa kontroller. Banken brukar göra en kontroll av bostadsrättsföreningens ekonomi vid långivningen, men även som lägenhetsköpare bör man gå igenom föreningens årsredovisning, anser experterna.
– Det är en viktig del av ett lägenhetsköp. Man köper ju en andel i föreningen, säger Emma Persson, privatekonom på Länsförsäkringar.
Kolla belåningsgraden
I årsredovisningen kan man bland annat läsa sig till om föreningen har höga skulder och om det finns pengar i kassan. Där brukar också stå om planerade renoveringar och reparationer, samt hur dessa ska finansieras och om det finns medel avsatta till en så kallad yttre reparationsfond.
– Gör det inte det och något behöver renoveras kan föreningen behöva ta nya lån och då kan månadsavgiften behöva höjas. Det påverkar din ekonomi direkt, säger Emma Persson.
Höga skulder påverkar också privatekonomin om räntorna på lånet höjs. Ju mer lån desto större blir effekten.
– Ett sätt att bedöma föreningens ekonomi är att titta på hur belåningen ser ut per kvadratmeter. Är den under 5 000 kronor per kvadratmeter är det bra. Är det över 10 000 kronor per kvadratmeter är det inte lika bra. Då bör man ta reda på varför belåningen är så hög, säger Ingela Gabrielsson, privatekonom på Nordea.
Man ska se siffrorna som en tumregel. En låg belåningsgrad behöver inte alltid vara bra, om det visar sig att föreningen står inför stora renoveringar exempelvis. Och en högre belåningsgrad kan betyda att det handlar om nyproduktion eller att renoveringar nyligen är gjorda, påpekar hon.
– Det behöver inte betyda att ekonomin är dålig men är bra att ta reda på, säger Ingela Gabrielsson.
Har undersökningsplikt
Om man vill ha en mer oberoende röst kan man kontakta bostadsrättsföreningens ordförande, tipsar experterna, för att få information om belåning per kvadratmeter och eventuella planerade avgiftshöjningar.
– Ofta står det i årsredovisningen om det är några planerade höjningar. Men jag tycker att man ska dubbelkolla med ordföranden. Det är en mer opartisk röst än mäklaren, säger Emma Persson.
Hon tipsar också om att titta på hela fastigheten i samband med lägenhetsvisningen. Även det kan ge en vink om hur föreningen mår.
En bostadsrättsföreningens med dåligt skött ekonomi riskerar i värsta fall konkurs. Då förlorar bostadsrättsinnehavarna sin investering och lägenheterna blir till hyresrätter. Det händer men är förhållandevis ovanligt. I fjol gick fyra bostadsrättsföreningar i konkurs, jämfört med 17 året före, enligt Sveriges Bostadsrättscentrum (SBC).
Emma Persson tycker att en okulär besiktning av fastigheten också kan ge en vink om hur föreningen mår.
– Man har en ganska långtgående undersökningsplikt som köpare, även när det gäller ekonomin och det ansvaret tycker jag att man ska ha, säger hon.
Så får du koll på bostadsrättsföreningens ekonomi
Läs årsredovisningen.
Kontrollera skuldnivå, om pengar finns i kassan och om det finns någon yttre reparationsfond.
I årsredovisningen kan det också stå om renoverings- och reparationsplaner samt eventuella planerade avgiftshöjningar.
Ring föreningens ordförande och ställ frågorna för en mer opartisk röst än mäklaren.
Kolla upp belåningsgraden. Riktmärken är att under 5 000 kronor per kvadratmeter är att anse som låg belåning och över 10 000 kronor per kvadratmeter som hög.
Ta reda på om marken som fastigheten står på ägs av föreningen eller om marken hyrs (tomträtt). Avtalen är ofta långa men när tomträtten ska förhandlas om kan det innebära en avgiftshöjning.
Är föreningen en äkta eller oäkta förening? Det är en uppgift som bör framgå vid köpet. Oäkta föreningar har ofta en förhållandevis stor andel lokaler eller kontor i fastigheten som kan generera intäkter, vilket kan innebära lägre månadsavgifter för boende. Men skattereglerna ser annorlunda ut för den som säljer en lägenhet i en oäkta förening jämfört med i en äkta förening.
Källa: Länsförsäkringar, Nordea