Den som händelsevis råkar ha läst någon ekonomikrönika i GP under de senaste åren vet att jag aldrig har varit särskilt imponerad av Iljia Batljans Samhällsbyggnadsbolag SBB.
Det är alltid svårt att sia, särskilt om framtiden, men om jag ska göra en utsaga till så är det att SBBs uppgång och fall kommer att bli en lysande framtida tidsmarkör. Ungefär i stil med vad finansbolagen Nyckeln och Gamlestaden, liksom fastighetsbolaget Coronado och Hans Thulin med sitt Consolidator blev för den svenska finans- och fastighetskrisen på 90-talet. Coronado var ju Göteborgs stora bidrag i den stora fastighetskarusellen i slutet av 80- och början av 90-talet. Bolaget, som bildats genom att ta över dåvarande Bilspeditions fastigheter, köpte bland annat den tyska storbanken BfGs huvudkontor i Frankfurt, innan de stod på öronen.
Jag plockade med Coronado, inte bara för att det var det största svenska fastighetsbolaget som gick i konkurs, utan även för att när jag besökte bolagets dåvarande vd Ulf Johansson så spelade han upp en låt som bolaget hade låtit producera. Jag tror att låten hette ”The Coronado way” och jag har för mig att det kan ha varit Anki Bagger som sjöng in den. Tyvärr hittar jag inget på nätet, hur mycket jag än googlar. Kanske kan någon minnesgod GP-läsare hjälpa mig!
Jag plockade med Hans Thulin för att han även gav sig in i tidningsbranschen. Han gav ut ”magazinet” ”Fastigheter och möjligheter”. Denna tidning kom ut i ett exemplar. Högmod går före fall, tänker jag.
Och så tänker jag att kanske Ilija Batljan och några andra, typ Ola Serneke och Oscar Engelbert med sitt Oscar Properties, kanske kom över det enda exemplaret av denna ”Fastigheter och möjligheter”.
Och de gjorde ju länge rätt. För fastighetsspekulanter har haft en gyllene period under de senaste decennierna. Ständigt fallande räntor och på det stora likviditetsinjektioner från Riksbanken och andra centralbanker gjorde ju även att det som först såg ut som riktigt dåliga affärer blev riktigt bra. Inget såg ut att kunna gå snett. Det stora likviditetsflödet gjorde ju även att fastighetsbolagen kunde runda de ”fördyrande mellanhänderna” bankerna och finansiera sig på kreditmarknaden genom att ge ut obligationer. Ilija Batljan kunde under 2021 visa att SBB hade gett ut en euro-obligation med negativ ränta.
Ju större, ju mer och ju billigare kan du låna på obligationsmarknaden, var tesen. SBB och en annan jätte och implosionskandidat, Heimstaden, förklarade att de såg stora synergier på finansieringssidan när de köpte Hemfosa respektive Akelius svenska och tyska fastigheter till priser långt över vad de underliggande fastigheterna ansågs vara värda, då.
Kort sagt så hände det, som den amerikanske ekonomhistorikern och finanskrisexperten Charles Kindleberger, beskriver i sin klassiska Manias, Panics an Crashes a history of Financial Crises brukar hända när tillgångsbubblor byggs upp. Det sker en ”förskjutning av perspektivet på risk” (displacement of risk). Och priset på risk är ju det som du trodde att du aldrig skulle behöva betala för, som det senaste årets skenande inflation och räntor.
I dag syns inte så mycket till av dessa synergier på finansieringssidan. SBB:s obligation med minusränta handlas idag till halva det nominella värdet, om den handlas alls. Det vill säga risken för konkurs och att obligationsinnehavarna inte ska få tillbaka sina pengar bedöms till runt 98-99 procent.
Men bortsett från det stora risktagandet så har SBB:s affärsidé att köpa samhällsfastigheter aldrig varit särskilt genomtänkt från någon part i de transaktionerna. De ursprungliga säljarna och brukarna, framför allt kommuner och regioner, finansierar sig alltid billigare än någon privat aktör. För dessa specialanpassade fastigheter, med liten alternativanvändning, är det också brukarna som har koll på rörelserisken och de mest sannolika framtida behoven. Att avhända sig rådigheten över dessa fastigheter har i 99 fall av 100 varit korkat. Men det har varit en del av tidsandan, att det privata kapitalet alltid är mer ”effektivare” och ”smartare” än de trögtänkta inom det offentliga.
Men vad ska hända nu? Den mest lämpade ägaren, åtminstone under en övergångsfas, är de allmänna pensionsfonderna, AP-fonderna. Sedan kan de hjälpa till att växla tillbaka dem till brukarna över tid. Frågan är vem som ska förhandla om priset? Var är den gamle Volvodirektören och storförhandlaren Ulf G Lindén när man behöver honom? Han kan ju fastighetsbranschen. Han var ju huvudägare i fastighetsbolaget Regnbågen. Jag retade upp honom en gång. ”Ulf G Lindén vid Regnbågens slut” var min första krönika som ekonomijournalist.
LÄS MER:SBBs köpiver kan straffa sig
LÄS MER:Fastighetsbolagen får det skakigt när räntorna höjs
LÄS MER:Nu står vi inför diket – som vi under lång tid har grävt
Missa inte det senaste från GP Ekonomi!
Nu kan du få alla våra ekonominyheter, reportage och analyser som en liten notis direkt till din telefon genom att klicka på följ-knappen vid taggen Ekonomi. I mobilen finner du den under artikeln och på sajt överst till höger om artikeln.
Anmäl dig till vårt nyhetsbrev
GP Ekonomis Ida Johansson förklarar och analyserar privatekonomi och kommer med aktuella spaningar och lästips.
För att anmäla dig till nyhetsbrevet behöver du ett digitalt konto, vilket är kostnadsfritt och ger dig flera fördelar. Följ instruktionerna och anmäl dig till nyhetsbrevet här.
