Artikelserie: Bostadsbristen, del 2
När bostadspriserna stiger på grund av byggbegränsningar blir samhället som helhet fattigare. Samma inkomst ger då mindre boende för pengarna. Höjda priser på boende ger lägre levnadsstandard på samma sätt som höjda priser på mat eller kläder.
Vinnare och förlorare
Men den som köpte sin villa eller bostadsrätt i tid är förstås vinnare. De sena köparna är förlorare. Genom att använda Finland som jämförelseland beräknade Daniel Jahnson och jag 2013 att byggbegränsningarna hade omfördelat tusen miljarder kronor från personer som är nya på den svenska bostadsmarknaden till dem som ägde sin bostad sedan tidigare. Västra Götalands villa- och bostadsrättsägare hade tjänat 160 miljarder, enligt våra beräkningar. Sedan 2013 har priserna ökat ytterligare.
Ett tecken på att bostadsmarknaden inte är sund är att bostadspriserna är betydligt högre än vad som går att förklara med nyproduktionskostnaden, vilket fastighetsekonomen Hans Lind noterar i tidskriften Ekonomisk debatt (nr 8, 2017). På en fungerande marknad avgörs priset på begagnade tillgångar av hur mycket det kostar att tillverka nytt. På bostadsmarknaden är det uppenbarligen inte så. Det är som en tio år gammal Volvo V70 skulle kosta 500 000 kronor samtidigt som en ny V60 kostar 350 000 kronor.
Brist på byggbar mark
Om bostadspriserna är högre än nyproduktionskostnaderna borde vinstintresserade investerare bygga fler bostäder så att utbudet ökar och bostadspriserna faller. Men bristen på byggbar mark gör att det inte sker i tillräcklig utsträckning.
Det kommunala planmonopolet är ett grundproblem. Den som vill bygga måste ha bygglov. Eftersom kommunpolitikerna i byggnadsnämnden är ansvariga gentemot sina väljare – invånarna i kommunen – är det naturligt att de är extra hörsamma för klagomål om skugga, ökad trafik, förlorade grönområden eller en förändring av ”områdets karaktär”. Då är det lätt att säga nej hellre än ja.
Boende kan åtnjuta höjda priser
Som av en händelse leder också byggbegränsningar till att de boende kan åtnjuta höjda priser på sina bostäder. Inte konstigt att nej till byggande är en valvinnare på många platser.
Grannarna till ett potentiellt nybygge är en koncentrerad och ofta resursstark grupp. De potentiella vinnarna på att det byggs mer – de som skulle kunna bo i de nya bostäderna – är däremot utspridda i samhället och ofta boende i andra kommuner. Den så kallade public choice-teorin inom nationalekonomin förutsäger därför att motståndarna till byggande kommer att ha betydligt mer att säga till om i det politiska beslutsfattandet. Och det är precis det vi ser i praktiken.
Det finns fler problem än kommunpolitiker som sätter sig på tvären. Riksdagspolitikerna har sin del av skulden för att det finns så stora hinder för byggande. Enligt lagen får man inte bygga om det hotar ett antal riksintressen, som friluftsliv, yrkesfiske eller kulturmiljövård. Ungefär hälften av Sveriges yta omfattas av riksintressen. Dessutom finns bullerregler, strandskydd, skydd för jordbruksmark med mera. Alla dessa är behjärtansvärda intressen, men staplade på varandra utgör de betydande hinder för byggande. En enskild regel kan fälla ett projekt, utan någon närmare proportionalitetsbedömning.
Liberalisera bygglagen
Lösningen är att kraftigt liberalisera plan- och bygglagen för att möjliggöra ökat byggande. Grundprincipen bör vara att äganderätten ska gälla. Markägaren bestämmer över sin mark och vad som ska byggas där. Endast i undantagsfall, vid stora negativa konsekvenser för omgivningen, bör byggandet begränsas.
Houston, Texas, är en stad som man kan hämta inspiration från. Staden har nästan ingen stadsplanering alls. Parkeringsnormer finns dock, liksom privata varianter av stadsplanering i form av villaägarföreningar. Resultatet är ett betydligt större bostadsbyggande än i mer reglerade städer som San Francisco. Huspriserna i Houston har varit stabila över tid och är i dag lägre än de var 1980 om man justerar för inflationen. I San Francisco har de tredubblats under samma period och varierat mycket över åren.
Reformer för att underlätta
Om en Houston-lösning är för radikal för svenska politiker finns det många små reformer som kan underlätta för fler bostäder. Planprocessen kan förenklas och snabbas upp. Antalet instanser som man kan överklaga ett bygglov till kan minskas, liksom kretsen av personer som har rätt att överklaga. Strandskyddet kan begränsas och riksintressena stramas upp. Naturreservat kan omvärderas.
Lösningarna på bostadskrisen finns. Nu är det upp till politikerna.
Jacob Lundberg
chefekonom, Timbro