Boverkets senaste prognos visar på en rejäl minskning av bostadsbyggandet. I Stockholm förväntas en kraftig inbromsning av antalet påbörjade bostäder i år, men bostadsbyggandet backar även i flera större kommuner utanför storstadsregionerna.
Enligt Boverkets beräkningar behövs 600 000 nya bostäder fram till år 2025 för att det ska räcka till den växande befolkningen. Under perioden 2017–2020 behövs ett årligt tillskott på 80 000 bostäder, men Boverkets prognos visar på att endast cirka 60 000 bostäder färdigställs både under 2017 och 2018 och nivån kommer snarast att sjunka därefter.
Marknaden på väg att mättas
Det är viktigt att notera att det framför allt är byggandet av bostadsrätter som minskar, medan nyproduktionen av hyresrätter ligger kvar på samma nivå som förra året. Den sannolika orsaken till det är att marknaden för dyra bostadsrätter börjar bli mättad samtidigt som införandet av bolånetak, amorteringskrav och skuldkvotstak begränsar hushållens möjligheter att efterfråga ägt boende. Ett antal projekt har också ställts om från bostadsrätt till hyresrätt. Även inom allmännyttan har vissa projekt stoppats på grund av för höga byggkostnader.
Samtidigt finns det ett skriande behov av hyresbostäder som är överkomliga för medel- och låginkomsttagare. Boverket bedömer också att efterfrågan på hyresrätter långsiktigt kan öka.
En alltför konjunkturberoende nyproduktion av bostäder är inte optimalt ur något perspektiv. När en konjunkturuppgång kommer har bostadsbyggandet svårt att få fart. Det saknas resurser, det saknas kompetens och det saknas människor som ska göra jobbet. Det innebär att det blir extra dyrt att bygga.
Produktionskostnaderna för nybyggda ordinära flerbostadshus ökade med 25 procent mellan 2011 och 2016 medan konsumentprisindex steg med mindre än två procent under samma tid.
När konjunkturen sedan viker slår bromsarna till med full kraft och branschen gör sig av med resurser, kompetens och människor. Vid nästa konjunkturuppgång börjar rundgången om igen.
Med en jämnare nyproduktion av bostäder skulle dessa svängningar kunna pareras på ett betydligt bättre sätt. Dessutom kommer en jämnare nyproduktion att ha en dämpande effekt och fungera som en motkraft till en generell konjunkturnedgång.
När nu byggandet av nya bostadsrätter minskar öppnas en unik möjlighet att hålla uppe byggtakten genom att öka nyproduktionen av hyresbostäder. Då kan branschen upprätthålla en jämnare produktionstakt och behålla de resurser, den kompetens och de människor som finns i dag. Det gäller både den direkta byggverksamheten och den verksamhet som bedrivs på arkitektbyråer och kommunala förvaltningar.
Sabo vill därför uppmana Sveriges byggindustrier att inte låta fallande efterfrågan på bostadsrätter leda till en neddragning av kapaciteten utan att i stället styra om den mot att bygga hyresbostäder.
Det är kanske inte kortsiktigt lika lönsamt att bygga hyresbostäder som att bygga bostadsrätter. Det ägda boendet har skattelättnader som motsvarar omkring 3 000 kronor i månaden per bostad vilket bidragit till ökande priser. Men nu har förutsättningarna för bostadsrättsköpare förändrats. Låt oss branschaktörer tillsammans använda detta marknadsläge och den byggkapacitet som nu blir fri till att bygga fler hyresrätter.
Byggpriserna måste naturligtvis anpassas så att de hyresbostäder som byggs kan efterfrågas av medel- och låginkomsttagare. För att detta ska bli möjligt måste produktiviteten och kostnadseffektiviteten i byggproduktionen öka. Sabo:s upphandlingar av kombohus i flera olika varianter visar att byggpriserna kan pressas med upp till 25 procent genom långa serier. Allt talar för att produktiviteten kan öka radikalt genom en industrialiserad och digitaliserad byggprocess och att byggpriserna därmed kan pressas ytterligare.
Inom bygg- och fastighetsbranschen beskriver vi ofta oss själva som samhällsbyggare. Det är ett begrepp som förpliktar. Vi har ett gemensamt ansvar. Det råder bostadsbrist i över 240 kommuner. Sabo:s medlemsföretag vill gärna medverka till att det byggs mer liksom även flera privata fastighetsägare. Men vi får få eller inga anbud.
En god samhällsutveckling
Om vi i branschen antar utmaningen att bygga hyresbostäder som kan efterfrågas av medel- och låginkomsttagare kan vi tillsammans bidra till en god samhällsutveckling: Fler bostäder som möter behoven hos breda grupper och långsiktigt hållbara ekonomiska och sociala förutsättningar både för de företag som bygger husen, de företag som kommer att äga husen och de människor som kommer att bo i husen. Och vi motverkar samtidigt en kraftigare konjunkturnedgång som annars kan slå hårt mot både bostadsbranschen och samhället i stort.
Nu vill vi uppmana de svenska byggföretagen: Behåll byggkapaciteten och ställ om från bostadsrätt till hyresbostäder! Öka produktiviteten och ge oss bra och prisvärda anbud! Då kan vi bygga till rimliga hyror som vanligt folk har råd att betala. Och då kan ni upprätthålla kompetensen och därmed ligga bra till i startgroparna vid nästa konjunkturuppgång.
Vi ser det som ett gemensamt ansvar för oss samhällsbyggnadsföretag att bygga de nya prisvärda hyresbostäder som behövs. Sabo bjuder därför in Sveriges byggindustrier till samtal om hur vi gemensamt ska åstadkomma detta.
Anders Nordstrand
vd, Sveriges Allmännyttiga Bostadsföretag, Sabo