Redan före krisen var det dominerande arbetssättet på kommunernas plankontor en passiv-reaktiv planeringspolitik, som konstaterats av Metzger m.fl. på KTH i en undersökande studie på uppdrag av Hyresgästföreningen. Det betyder att många kommuner sätter i gång arbetet med detaljplaner först när en byggherre visar intresse för en specifik bit mark. En stor anledning till den passiv-reaktiva planeringen är kostnader, då det kräver minimal bemanning på plankontoren samtidigt som det kan garanteras att de planer som faktiskt görs kommer genomföras. Åtminstone i teorin.
Kommunerna borde vända på steken. Planera först och sedan låta byggherrar visa sitt intresse.
I praktiken är det desto vanligare att väldigt detaljerade detaljplaner konstrueras för en byggherre som sedan av olika anledningar får andra prioriteringar och lämnar kommunen med en detaljplan som ingen annan vill bygga på. Det finns anledning att tro att en hel del av den planreserv som Sveriges Kommuner och Regioner menar finns består av just sådana planer: planer som sannolikt aldrig kommer resultera i bostäder.
Kommunerna borde vända på steken. Planera först och sedan låta byggherrar visa sitt intresse. Det skulle minska flaskhalsarna och möjliggöra ett byggande som snabbt kan skalas upp när viljan finns. I många kommuner - där man idag överlåtit det strategiska tänkandet till olika byggherrar - skulle det utgöra ett helt nytt arbetssätt.
Kommunen sätter ramarna
Men hur vet man då att det finns intresse för det kommunen planerar om det inte finns någon direkt intressent? Genom att göra stora och generella detaljplaner behöver kommunen inte gissa sig till vad byggherrarna kan tänkas vilja leverera på. Det är förvisso att avhända sig kontroll över slutresultatets detaljer, vilket kan verka främmande för många planhandläggare och stadsbyggnadspolitiker. Men istället får man en strategisk överblick där de folkvalda i slutändan pekar ut en riktning för kommunens tillväxt och utbyggnad och överlåter åt byggbolag och småhusbyggare att fritt verka inom dessa ramar.
Men stora plankontor kostar pengar och det är här staten kommer in. Mellan 2016 och 2019 fanns en statlig byggbonus till kommuner. Tanken var god, men Riksrevisionen har i en utvärdering bland annat pekat på att stödet inte gav tillräckliga incitament för ökat bostadsbyggande. Dessutom var det svårt för kommunerna att förutse hur mycket stöd de skulle få beviljat.
Det nya stödet kan bli ett incitament
Hyresgästföreningen och Villaägarna har båda varit tydliga med att någon form av incitament behövs för att kommunerna ska ändra arbetssätt, bli mer proaktiva i sin planering och i slutändan få ut mer mark till bostadsbyggande. Det är dock viktigt att lyssna till Riksrevisionens kritik när det nya stödet utformas.
Vi menar att en planeringsstimulans där staten står för häften av kostnaderna skulle öka utbudet av byggbar mark.
Regeringen har aviserat att en politik för att öka marktillförseln ligger i planering och Kristdemokraterna har före valet talat om en planeringsstimulans. Med tanke på de långa ledtiderna inom branschen är det här system som måste finnas på plats inom en snar framtid för att ha en påverkan på bostadsbyggandet under de kommande åren.
Vi menar att en planeringsstimulans där staten står för häften av kostnaderna skulle öka utbudet av byggbar mark. Från vårt perspektiv är det viktigt att hålla planeringsstimulansen så generell som möjligt där kommunerna på en strategisk nivå planerar både utifrån behov och efterfrågan. Om planeringsstimulansen utformas på rätt sätt kan kommunerna komma bort från den passiv-reaktiva planeringspolitiken.
En sådan mer generell planeringsstimulans riktar då in sig på sådant som dagens kommunpolitiker faktiskt kan påverka, vilket kan tänkas få betydligt bättre effekt än den gamla byggbonusen.
När byggandet tvärnitat måste vi skapa bästa möjliga förutsättningar för att byggandet av bostäder ska komma igång igen. En planeringsstimulans är ett bra steg i rätt riktning, men det brådskar.
Martin Hofverberg, chefekonom Hyresgästföreningen
Håkan Larsson, chefekonom Villaägarna