Tomträtt är en särskild form av nyttjanderätt till mark med långa löptider och avsett för bostäder, kommersiella fastigheter och villor. Avgälden - avgiften - för en tomträtt bestäms i samband med att en avgäldsperiod går ut. Inför varje ny avgäldsperiod sker ofta höjningar av avgälden beroende på att nivå på avgälden kopplas till marktaxeringsvärdet och till en räntenivå.
Kraftig ökning
Marktaxeringsvärdena har under de senaste åren ökat kraftigt i hela landet och särskilt i storstäderna Stockholm, Göteborg och Malmö. Många bostadsrättsföreningar i Göteborg står nu för en ny avgiftsperiod med kraftiga ökningar av tomträttsavgälderna. Det får stora konsekvenser för många bostadsrättsföreningar.
En bostadsrättsförening kan bara ta ut kostnadsökningar genom att höja avgifterna till medlemmarna i föreningen, de boende. Det finns heller inget tak för hur stor höjning av avgifterna för de boende i en bostadsrättsförening kan bli.
För många bostadsrättsföreningar innebär ökningarna av tomträttsavgälderna under innevarande och kommande år att avgälderna blir den största posten i bostadsrättsföreningarnas driftskostnader. Höjningarna av avgälderna kan bli 100 till 500 procent eller 1 000 till 2 000 kronor per lägenhet. Det slår särskilt hårt mot unga bostadsrättsinnehavare som lånat stora belopp för att köpa en lägenhet för att överhuvudtaget skaffa sig ett boende på rimligt avstånd från arbete eller utbildning.
Höjningarna av avgifterna sker samtidigt som en stor del av det äldre fastighetsbeståndet i Göteborg måste underhållas för framtiden i form av stambyten, nya elinstallationer, solceller, laddstolpar för bilar, balkonger, fasader med mera för att fastigheterna inte ska förfalla eller förlora i värde. De stora avgiftsökningarna innebär att nödvändigt underhåll försenas eller helt uteblir. Det innebär i sin tur dåligt underhållna flerbostadshus och att den nödvändiga omställningen till ett mer klimatsmart och hållbart samhälle uteblir. Det torde stå i strid med Göteborgs stads ambitioner i Agenda 2030.
En bostadsrättsförening behöver en långsiktighet i planeringsförutsättningarna för att på ett rimligt sätt höja avgifterna och därmed ge de boende en förutsägbarhet över tid för sina boendekostnader.
Räntan i Göteborg stads beräkningsmodell för tomträttsavgälder är satt till två procent för avgäldsperioder på tio år och 2,25 procent på avgäldsperioder om 20 år. Den reella räntan har under flera års tid legat markant under dessa nivåer. Den långsiktiga bedömningen är att den så fortsättningsvis kommer att förbli. Det finns således ingen korrelation mellan faktisk och reell ränta och räntenivån i beräkningsmodellen för tomträttsavgäld i Göteborgs stad (från 2006). Räntenivån i Göteborg stads beräkningsmodell för tomträttsavgäld kan anses vara godtyckligt vald och en slags ”dold fastighetsskatt”.
En nivå på 30 procent av marktaxeringsvärdet skulle, enligt beräkningar, göra det möjligt för många föreningar att friköpa tomträtterna.
Det kan vara möjligt att friköpa en tomträtt. Priset för en tomträtt i Göteborg för en bostadsrättsförening är satt till 100 procent av marknadsvärdet. Det är svårt, rentav omöjligt, för en bostadsrättsförening att få lån i bank till sådana villkor. Ett friköp innebär i vilket fall som helst stor risk för höjda avgifter för de boende under tiotals år framöver för att amortera lånet för friköpet. En nivå på 30 procent av marktaxeringsvärdet skulle, enligt beräkningar, göra det möjligt för många föreningar att friköpa tomträtterna.
Göteborg stad bör:
• Frysa nuvarande omregleringar av tomträttsavgälder på nuvarande nivå med utgångspunkt i 2014 års fastighetstaxering till utgången av 2021 med uppräkning för inflation.
• Utreda och besluta om ny modell för beräkning av tomträttsavgälder från och med 2022 för flerbostadshus. På så vis kan tomträttshavarens behov av förutsägbarhet avseende avgälderna öka genom förslagsvis kortare avgäldsperioder, ändrade beräkningsgrunder för marknadsvärdet, uppräkning av avgälden med vissa intervall under avgäldsperioden.
• Koppla räntan i beräkningsmodellen till den reella räntan i Sverige under aktuell period.
• Sätta priset på tomträtten vid friköp bostadsrättsföreningar till 30 procent av marktaxeringsvärdet.
Mats Edvardsson, ordf Riksbyggens bostadsrättsföreningars intresseförening i Göteborg samt Brf Göteborghus 26
Denny Dernbo, ordf Brf Ruddalen 1
LÄS MER:Bostadsrättsföreningens tomträttsavgift höjdes – med 500 procent