Artikelserie: Bostadsbristen, del 1
Den som väl har tagit sig in på den svenska bostadsmarknaden kan nog tycka att den fungerar rätt väl. Standarden är hög och kostnaderna utgör inte en orimligt stor andel av inkomsten. Men marknaden är tudelad.
Långa köer till hyresrätter och höga priser på bostadsrätter och villor hindrar unga vuxna från att söka de utbildningar och jobb de vill ha, gör att flyktingar hamnar på orter där det är svårt att få jobb och driver upp bostadspriser och belåning så att risken för en bubbla som spricker blir allt större. Vi har även fått en omfattande kriminalitet i form av svartmäklare och olaglig andrahandsuthyrning.
Fungerande marknad levererar billigt
Lösningen är mer marknad när det gäller både bostäder och byggande. Det kan verka orimligt när privata aktörer de senaste åren mest ägnat sig åt att lyxrenovera och bygga dyra bostadsrätter. Men på en fungerande marknad finns ett stort intresse för att leverera billiga produkter med rimlig kvalitet till låginkomsttagare – tänk på kläder, mat eller begagnade bilar.
Om vi jämför historiskt och internationellt finns det egentligen tillräckligt med boendeyta i Sverige för att räcka till befolkningen. Marknadshyror och en rejäl fastighetsskatt skulle minska problemen snabbt. Med höjda boendekostnader i attraktiva lägen skulle folk hyra ut rum eller delar av villor, göra sig av med övernattningslägenheter, flytta till mindre bostad så fort barnen flyttar hemifrån och så vidare.
Gynnar dem med sämst bostadssituation
Marknadshyror skulle gynna dem som har sämst bostadssituation i dag. Äldre lägenheter i mindre attraktiva lägen skulle inte få högre hyror, däremot skulle de bli tillgängliga utan köer. När det blir svårt att fylla lägenheterna skulle hyresvärdarna sänka sina krav på inkomster och skuldfrihet. De som i dag bor tjugo personer i en trea gör det inte för att deras pengar inte räcker till något bättre, utan för att de inte kommer in på den reguljära marknaden.
På en fungerande marknad finns ett stort intresse för att leverera billiga produkter med rimlig kvalitet till låginkomsttagare – tänk på kläder, mat eller begagnade bilar
Samtidigt skulle en snabbt reformerad fastighetsskatt och hyressättning ha en orimlig baksida. Det är värt mycket att veta att villkoren för att ha kvar ens eget hem inte ändras över en natt. Därför måste reformer fasas in under lång tid och kombineras med ett rejält ökat utbud av bostäder. Då behövs i slutänden inga dramatiska förändringar av skatter och hyror. I stället för den mycket impopulära fastighetsskatten kan man nöja sig med en höjning av taket i den nuvarande fastighetsavgiften och en viss avtrappning av ränteavdraget.
Marknadshyror ökar byggadet
En infasning av marknadshyror skulle i sig leda till ökat byggande, genom tre mekanismer: när hyresgästernas hyror påverkas av bostadsbrist, kommer det folkliga motståndet som i dag ofta hindrar eller försenar nybyggen att minska. Byggandet skulle inte längre hållas tillbaka av att nybyggen tvingas konkurrera med onaturligt billiga, äldre lägenheter, där många av de ekonomiskt starkaste kunderna bor. Byggbolag kommer kunna bygga i mindre attraktiva områden med förhoppning att de är på väg att bli mer attraktiva, och att hyrorna då kommer kunna höjas längre fram.
Utöver effekten av marknadshyror skulle vi behöva reformer på tre områden för mer byggande. Först och främst krävs mer tillgänglig mark, särskilt i attraktiva lägen. Kommunerna äger mycket mark, så det här är något det offentliga styr över. Med mer tillgänglig mark sjunker priserna. Då blir det attraktivt att bygga billigare – ingen bygger ett lågprishus på dyr mark, eftersom det inte går att få ihop kalkylen då.
Ointresse från kommunerna
Tyvärr har kommunerna inte självklart intresse av att lösa markbristen. Marken används kanske av den befintliga befolkningen som rekreationsyta. Fler bostäder innebär att dyr kommunal service måste byggas ut. Om bostäderna är billiga flyttar förmodligen låginkomsttagare in, som inte bidrar så mycket till kommunens inkomster. Därför kan staten behöva ingripa. Det finns tänkbara piskor såväl som morötter. Hur kommunerna bidrar till bostadsförsörjningen kan till exempel läggas in i det kommunala utjämningssystemet eller i ett motsvarande system. I ett första skede kanske det kan räcka att ta fram statistik och hänga ut de kommuner som inte drar sitt strå till stacken.
För det andra skulle det hjälpa med snabbare hantering av bygglov, så att mer kan byggas de närmsta åren, och med mer konsekvent regelhantering. I dag kan det vara godtyckligt vilka krav en kommun ställer för att ett nybygge ska anpassas till omgivningen. Om kommunerna ställde likartade krav skulle byggbolag kunna jobba mer med ett begränsat utbud av standardiserade produkter.
Flockbeteende på marknaden
För det tredje bör vi fundera över finansieringen av nybyggen. Vissa krav på egen insats och amortering kan nog vara rimliga för att slippa stora finansiella risker vid en eventuell ekonomisk kris. Men de senaste kraven kom med dålig tajming och ledde till ett flockbeteende på marknaden. Om man inte tror att andra kommer kunna betala ett högt pris för en lägenhet i framtiden, så vill man inte lägga handpenning för ett nybygge. Möjligen kan man sänka kraven något, och skapa stöd för den som ska köpa sitt första boende och har visat en förmåga att spara en del själv.
Andreas Bergström
vice vd på den gröna och liberala tanke-smedjan Fores