Produktionskostnaderna för flerbostadshus har stadigt ökat i takt med bostadsbristen i hela landet, men främst i storstäderna. I storstäderna är produktionskostnaden (byggkostnad, mark och moms) i dag över 45 000 kronor per kvadratmeter lägenhetsyta, enligt Statistiska Centralbyrån, SCB.
Djupt orättvist
Av totalkostnaden får byggande företag i storstad cirka 25 000 kronor per kvadratmeter. Nästan lika stor summa går till kommunen för mark, anslutningsavgifter och till staten i form av moms. Byggföretagen har en vinstmarginal på cirka fem procent och tar samtidigt den största risken i hela processen. Att därför försöka hänföra höga hyror i nyproduktion till att byggarna är för dyra är djupt orättvist. Byggarna är inte de stora bovarna i överpriserna på bostäder. Markpriserna har stigit med hela 555 procent de senaste 15 åren (SCB).
De stora vinnarna är kommun, stat och exploatör. Kommunerna säljer i dag mark från 5 000 kronor till 20 000 kronor per kvadratmeter (Nacka, Uppsala, med flera). Staten får in i moms från 5 000 kronor till 10 000 kronor per kvadratmeter. Exploatören tar därutöver ut stora vinster för bostadsrätter i storstäderna. Titta på fastighetsbolagens bokslut så ser du vinsterna: JM 2,0 miljarder kronor 2016, Wallenstam 2,7 miljarder 2015, Skanska 8,2 miljarder 2016 etcetera.
Låt oss göra ett räkneexempel för en barnfamilj som hyr en hyreslägenhet i storstad på 80 kvadratmeter, tre rum och kök. Deras hyra är cirka 12 000 kronor per månad. Vem har då tjänat pengar och kommer att fortsätta tjäna pengar på barnfamiljens månatliga hyresbetalningar?
Osannolik månadshyra
Av hyran betalar familjen 4 000 kronor per månad för den vinst kommunen tagit ut för marken och till staten i form av byggmoms. För att kunna betala sin hyra måste familjen på sin lön dessutom betala skatt på 6 000 kronor och arbetsgivaren betala 3 000 kronor i sociala avgifter. Sammanlagt erläggs 13 000 kronor till stat och kommun varje månad för familjens boende. Totalkostnad för en familjebostad blir osannolika 21 000 kronor per månad, vilket innebär att ensamstående med barn inte har råd med en nybyggd bostad.
Nu har vi kanske en förklaring till att många barnfamiljer flyttar till småhus i en grannkommun som erbjuder billigt boende på pendlingsavstånd med restider på upp till en timma.
Vilken kostnad får familjen om de i stället för att hyra en nyproducerad lägenhet i storstad köper ett radhus i en grannkommun för 3,5 miljoner kronor? Antag en ränta på 1,5 procent för lånat kapital så blir månadskostnaden 4 500 kronor. Med driftskostnader, skatt på lön och arbetsgivaravgift på lönen landar totalkostnaden för radhuset på cirka 11 000 kronor. Det vill säga ungefär hälften jämfört med en hyresrätt.
Minskade skatteintäkter
När barnfamiljer med höga inkomster flyttar till grannkommuner som bygger småhus får städer som Göteborg och Malmö minskade skatteintäkter. Stora ekonomiska problem med betalningssvaga hushåll gör att Malmö stad i princip är konkursmässigt och inte kan klara sig utan statligt stöd med preliminärt 4,9 miljarder kronor i år, enligt SCB. Även Göteborg beräknas få kommunalt utjämningsbidrag från staten med 2,4 miljarder i år.
Stat och kommun borde rimligen kunna sänka sina vinster och skatter för att göra hyrorna i storstad lägre för de som bor i hyresrätt. Storstäderna borde även bygga fler småhus för att minska arbetspendlingen från kranskommunerna och därmed behålla skatteintäkterna från dessa familjer.
Sten Jonsson
arkitekt SAR / MSA