Tittar vi på Göteborgs rekordstarka segregering finns det en faktor som mer än något annat förklarar hur stadsdelar hamnat i negativa utvecklingsspiraler: Ju mindre andelen ägda bostadsrätter eller villor är, desto lägre kommer också medelinkomsterna att vara.
Utvecklingen har fortgått i fem decennier och i de flesta av stadensutanförskapsområden har ägarstrukturen sett likadan ut sedan allmännyttan byggde dem på 1960- och 70-talen.
Därför var det ett både unikt och lovande projekt som inleddes av Framtidskoncernen en bit in på 2000-talet. Projektet tilläts sedan pågå i begränsad skala under två år, varefter alla bromsar slogs till.
Orsakerna till stoppet var bara taktiska politiska överväganden och efterfrågan på kunskap om utfallet av det unika försöket har sedan varit lika obefintlig på båda sidorna av den politiska skiljelinjen.
Inom framförallt (s) fannsen vilja att pröva nya sätt att bryta segregationen och utanförskapsområdenas problem växt fram. Därför fick de tre allmännyttiga bostadsbolagen i uppdrag att aktivt driva ombildningar i utsatta områden för att på det viset möjliggöra boendekarriärer och stabilisera den sociala situationen i stadsdelarna.
Försäljningarna skulle dessutom frigöra medel för att renovera andra miljonprogramshus.
Det var drygt 600 hyresgäster i Tynnered, Eriksbo och Lövgärdet som under 2006 fick varsitt brev med frågan om de var intresserade av att delta i bostadsrättsombildningar. Intresset var överraskande stort, men det krävdes ändå att mycket stort aktivt deltagande från Framtidens konsulter innan samtliga ombildningar var klara. De praktiska problemen hade att göra med kultur- och språkskillnader, samt hur finansieringen skulle lösas i områden med mycket låga inkomster.
När jag talar med personer som deltog i processen på den tiden tonar en bild fram av hur oppositionen mot försäljningarna snabbt växte inom vänsterdelarna av den styrande majoriteten.
Den bild som gavs i media spelade sannolikt också en roll för att öka detta motstånd. I pressen gavs en egendomlig bild av försäljningarna där hyresgästerna ofta framstod som offer som i princip tvingades ta över sina hus av de tre bolagen.En annan infallsvinkel som också gick som en röd tråd genom artiklarna var bilden av att det var rea på husen. Omväxlande anges det att föreningarna fått mellan 40 och 75 procents rabatt på husen.
När man istället skärskådar vilka köpeskillingar som gällde ser man att de i liten grad avviker från de som Fastighetstidningen i januari 2006 angav som de gängse i området. Möjligen kan man tala om en knappt 20-procentig rabatt, men det är det normala vid bostadsrättsombildningar.
Orsaken till de lägre priserna – som även tillämpas av kommersiella fastighetsägare som Wallenstam, Castellum/Eklandia eller Akelius, som varit de som ombildat mest i Göteborg - är att dessa sätts utifrån fastigheternas låga och reglerade bruksvärdeshyror.
Ingen enda bostadsrättsombildning i Sverige har någonsin genomförts till det som jargongmässigt kallas marknadspriser. Den märkliga bild som gavs av rabatterna bidrog däremot sannolikt till den negativa politiska stämning som snabbt uppstod mot omvandlingarna.
Konfronterad med den växande negativa stämningen kommenterade Framtidens vd och Fastighetsnämndens ordförande situationen på samma sätt sommaren 2007: Försäljningarna måste följas upp innan det blir fler. Vi behöver en rejäl utvärdering. Därmed var det unika experimentet över. Nio år senare visar det sig att den aktiva försäljningen avbröts omedelbart, men att utvärderingen däremot aldrig genomfördes.
Politikerna frågade inte efter kunskap, det var helt enkelt ett stopp för utvecklingen man villa ha. Framtidens ledning tog därför fram nya direktiv för försäljningar som klubbades i styrelsen hösten 2009.
Direktiven fastslog att bolagen inte skulle starta några nya ombildningar, för försäljningar skulle bara skulle genomföras om det redan fanns en förening där två tredjedelar av de boende var för ett husköp. Det innebar att föreningarna skulle behöva genomföra arbetskrävande och mycket dyra organisationsarbeten redan innan förhandlingarna inleddes.
I utanförskapsområdena där den kulturella, sociala och ekonomiska situationen är mer oklar än på andra ställen var två tredjedelar från början ett krav som i praktiken innebar ett förbud mot ombildningar. Dessutom införlivades kravet på högre ombildningspriser i direktiven.
Efter det har inte en enda lägenhet sålts, vilket lett till att det bara funnits ett sätt att påverka sin ägandesituation för boende i stans 70 000 allmännyttiga lägenheter: Man har som vanligt tvingats driva segregationen vidare och flytta till en villa i Lilla Edet eller Kungsbacka.
Borgerliga politiker reagerade inte på de nya kraven, förutom en ledande moderat politiker som uttryckte en vilja om att ombildningsmöjligheterna skulle stärkas i centrum, där han sannolikt bedömde det som att hans väljare fanns.Oppositionens bejakande av ständigt växande delar av majoritetens verklighetsbeskrivning bekräftar de teorier som hävdar att politiska partier efterhand närmar sig varandra för att de konkurrera om samma väljare.
Å andra sidan målar det upp en mycket mörk bild av Göteborgs politiker, där taktikspel blivit mycket viktigare än att formulera möjligheter till verklig förändring.
Oavsett vad som hände var kraven på en ordentlig utvärdering från sommaren 2007 motiverade. En sådan skulle inte bara ge unika insikter i hur områden stabiliserades eller destabiliserades med den nya kooperativa ägandeformen. Den skulle också ge information om omflyttningshastigheter, inkomstutveckling och hur underlaget för lokala verksamheter förändrades.
Inte minst skulle vi få kunskap om hur värdeutvecklingen i områdena påverkades, vilket är grunden för den nybyggnadsverksamhet som politikerna har velat uppmuntra.När jag talar med styrelsemedlemmar från bostadsrättsföreningarna i de tre områdena förefaller det som att de flesta tänkbara mål verkligen uppnåddes. Efter en initial snabb omflyttning har de verkligen stabiliserats och verkar nu skilja sig märkbar från sina omgivningar.
Särskilt glädjande är den bild jag fick av att de omvandlade områdena blivit attraktiva för invandrare som fått arbeten och därmed kunnat inleda sina boendekarriärer.En person jag talar med säger att det har gjort segregationen ännu mer synlig när skillnaden mellan de som bor i allmännyttans och föreningarnas lägenheter ökat. Å andra sidan är alternativet den vanliga försämringen överallt och att uppnå en blandning i områdena var ett av målen med projektet.
Dessutom har den lyckade utvecklingen sannolikt varit en faktor bakom den ökade attraktiviteten och priserna i framförallt Tynnered, vilket nu verkar göra det så länge blockerade och uppskjutna Opaltorgs-projektet möjligt.
Men framförallt gav mig samtalen många nya infallsvinklar både på hur renoveringsbehovet, prissättningen och nyinflyttningen sett ut i de tre områdena. Att inte den erfarenheten systematiserats i en ordentlig utvärdering är mer än beklagligt, särskilt om den avbrutna utvecklingen nu förhoppningsvis tar fart igen.
Ska staden ta klivet ur det segregationsträsk som utvecklats de sista fyra decennierna är det en mycket god idé att använda den kunskap som finns. Istället för att fortsätta att ägna sig åt det meningslösa politiska taktiskspel som hittills bara fört dem allt längre in i en hopplös återvändsgränd.
