Är hyresrätten hotad i Göteborg? Knappast. Staden har en ovanligt stor andel hyresrätter. Hela 62 procent av lägenheterna tillhör denna kategori, enligt SCB. Det kan jämföras med Stockholms 43 procent, Malmös 52 procent eller Uppsalas 37 procent.
Inte minst dominerar hyresrätten i stora delar av centrala Göteborg. Landala och Haga har exempelvis över 80 procent hyresrätter. I Kungsladugård, Majorna och Guldheden utgör hyresrätterna ungefärligen mellan två tredjedelar och tre fjärdedelar av beståndet. Så när kommunfullmäktige i förra veckan fattade ett hett omdebatterat beslut att uppmuntra ombildningar av kommunala hyresrätter till bostadsrätter rör det sig knappast om någon radikal revolution. Det är mer en anpassning till situationen i andra svenska storstäder. Alliansstyrets målbild är en blandning av upplåtelseformer, det vill säga att ungefär hälften av lägenheterna i ett stadsdelsområde ska vara hyres- respektive bostadsrätter.
Att omvandla sin hyresrätt till bostadsrätt lär i praktiken bli en fråga för hyresgäster i de centrala delarna av staden. Det är där hyresgästerna har mest att tjäna på ombildning. Erfarenheten från andra städer talar också för att det är de centralt belägna hyresrätterna som omvandlas, då de boende där har relativt mer resurser, kunskaper och initiativförmåga. Initiativet till ombildning ska nämligen komma från hyresgästerna själva och det krävs att två tredjedelar av de boende i fastigheten ska vara med på noterna.
En ombildning är att betrakta som en investering för de boende. Normalt köper man sin lägenhet för 70-75 procent av marknadsvärdet på bostadsrätten vid ombildning. Det betyder att banken som regel även lånar ut pengar till insatsen och man kan alltså räkna med att göra en god affär. Det här ska dock inte tolkas som att kommunen rear ut sina fastigheter. Ett kommunalt hyreshus kan bara säljas på marknaden som ett hyreshus. När de boende själva, genom att bilda en bostadsrättsförening, köper huset blir köpesumman högre än husets värde som hyreshus, trots att de boende alltså gör en god affär. Detta beror på besittningsskyddet för hyresgäster. Det är så att säga bara de boende själva som kan omvandla huset till bostadsrätter och därmed öka värdet på det. Både säljare och köpare tjänar på ombildningen av denna anledning, som ytterst beror på besittningsskyddet.
Att äga sitt boende har många fördelar. Givet urbanisering, befolkningsökning och ekonomisk tillväxt så ökar värdet över tid på boende i städer – en värdeökning som tillfaller de boende själva i en bostadsrättsförening. Det innebär också en ekonomisk frihet att kunna belåna sitt boende. Även drivkrafterna att ta ansvar för fastigheten ökar.
Samtidigt ska det sägas att hyresrätten fyller andra funktioner. Hade vi haft marknadshyror hade hyresrätterna på ett helt annat sätt än idag kunnat vara ett sätt för privatpersoner att snabbt skaffa boende på en ny ort utan att genomföra fastighetsaffärer i mångmiljonklassen. Dagens reglerade hyresmarknad skapar snarare minskad rörlighet på hyresmarknaden. I Majorna-Linné är det exempelvis nio års kötid till allmännyttans lägenheter (GöteborgDirekt 4/4 2018).
Regleringen skapar konstgjort låga hyror i centrala delar av staden. Det har inget med rättvisa att göra. Däremot skapar det ett starkt intresse hos dessa hyresgäster att motverka hyreshöjningar, vilket är den egentliga drivkraften till Hyresgästföreningens och Vänsterpartiets starka engagemang i frågan – för att använda sig av en materialistisk analys.
De långa kötiderna gynnar insiders, de som är födda och uppvuxna i Göteborg. Det är ingen slump att de boende i centralt belägna hyresrätter ofta har goda nätverk och hög utbildning.
Men även om rättviseargumenten för låga hyror i attraktiva lägen skorrar falskt så finns det andra argument för att man ändå bör ha en blandning av upplåtelseformer, även på en reglerad hyresmarknad. Gör man som i Stockholm och säljer ut nästan alla centralt belägna allmännyttiga lägenheter blir resultatet ökad segregation eller gentrifiering av ett slag som många – inklusive bostadsrättsinnehavarna i området – brukar uppleva som något negativt. Priserna på service och utbud skjuter i höjden. Området blir helt enkelt väldigt ensidigt i sin sociala sammansättning.
Dessutom tenderar kulturutbudet att drivas ut ur stadsdelen på grund av de höga kostnaderna.
Till detta kan läggas att antalet bostadsrätter på marknaden bör öka successivt, och inte chockhöjas, om man vill värna värdestegringen och förutsebarheten.
En god lokal bostadspolitik handlar med andra ord om att uppnå balans och på så sätt få en levande och rik stadsmiljö. Bostadsrätter tenderar föra med sig köpkraft och ordning till ett område, hyresrätter – åtminstone om de ligger i attraktiva områden – tenderar att föra med sig kulturellt kapital.
De mest hyrestäta områdena av Göteborg kommer knappast ta skada av något fler bostadsrätter. Exempelvis finns det fortfarande gamla affärslokaler som underutnyttjas på många håll, och som skulle gynnas av ökad köpkraft. Så alliansstyrets femtioprocentsmål är fullt förenligt med en levande och pluralistisk stadsmiljö. Det gäller dock att politikerna har kraften att dra i bromsen om balansen skulle rubbas åt andra hållet.
