För lite drygt en vecka sedan tillsattes den utredning som ska ta fram förslag om fri hyressättning för nyproducerade lägenheter – det vill säga marknadshyror i nyproduktion. Det här en del av Januariavtalet mellan Centern, Liberalerna och regeringen som väckt mycket kontrovers. Vänsterpartiet har till och med hotat med att fälla statsministern med anledning av frågan. Det kan vara ett skäl till att reformens planerade sjösättning skjutits fram ända till valåret 2022.
Att förslaget blivit en sådan het potatis kan tyckas märkligt. Det är inte särskilt långtgående. Det stora beståndet av befintliga hyresrätter berörs inte alls. Ingen kommer få sin hyra höjd. Det handlar istället om hus som ännu inte är byggda, där hyrorna redan skulle blivit höga och knappast kommer kunna höjas särskilt mycket om inte bostadsbolagen ska stå med tomma lägenheter. Dessutom kommer Hyresgästföreningen behålla sin förhandlingsrätt efter att de första hyrorna satts (alternativt regleras de av tariffer). Den fria prissättningen gäller alltså bara i inledningsskedet.
Ändå har Hyresgästföreningen gått ut hårt och bland annat kallat förslaget ”ett slag i magen på alla unga och bostadslösa” (SR, P3 1/5). De allmännyttiga bostadsbolagens företrädare är också kritisk och säger att man inte kommer ta ut högre hyror på nybyggnation. Fastighetsägarna välkomnar däremot förslaget och talar om att det kommer bli fler hyresrätter om ändringen blir verklighet (Hem och Hyra 26 april).
Januaripartierna å sin sida framför bostadsbristen som argument för reformen. Professorerna Roland Andersson och Lars Jonung är inne på samma linje och menar att marknadshyror skulle få bort problemet med att en miljon svenskar står i bostadskö. Det tycker den föreslagna reformen är alldeles för försiktig (DN Debatt 25/4).
I själva verket är frågan mer komplicerad än vad både anhängare och motståndare till fri hyressättning gör gällande. Att hyresregleringen skulle gynna unga och bostadslösa är förstås nonsens. Effekten av hyresregleringen berör främst attraktiva områden i storstäderna. På de flesta håll skulle en fri hyressättning inte leda till någon annorlunda prissättning än idag.
Det är i regel inga underprivilegierade som idag bor i centralt belägna hyresrätter med konstlad låg hyra. Det är personer med de rätta kontakterna och kunskaperna, eller de som var tidigt ute med att ställa sig i bostadskön. Som hyresgäst i ett attraktivt läge kan du i praktiken ha samma månadskostnad som om du tvingats köpa lägenheten, samtidigt som du slipper risken för räntehöjningar och svängningar på bostadsmarknaden. Rättviseaspekten talar snarast emot dagens system. Hyresgästföreningen har dock ett direkt egenintresse av att upprätthålla det. Regleringen utgör dess existensberättigande.
Anhängarna av marknadshyror tenderar dock också att föra fram förenklade argument. Högre hyror i attraktiva innerstadsområden löser knappast bostadsbristen. Om man tror det bortser man från att bostadsmarknaden inte är någon vanlig marknad. Utbudet är begränsat av naturliga skäl. Det finns helt enkelt inte fysisk plats för alla som vill bo centralt.
Visst kan man släppa alla spärrar för stadsplanering och bygga skyskrapor i stadskärnorna. Man kan även släppa på kraven för grundläggande standard och bygga baracker i ytterområdena. Bägge åtgärderna skulle lösa bostadsbristen på riktigt – men till priset av oattraktiva städer och social misär. Det är egentligen här den viktiga målkonflikten finns. Att så stort fokus hamnat på hyresregleringen kan bara förklaras med de starka särintressen som vill bevara eller riva upp den. Fastighetsägarna har förstås sitt intresse av att kunna ta ut högre hyra.
Det finns skäl att se över hyresnivåerna i attraktiva lägen. Men det främsta skälet är rättvisa. Det vill säga att upphäva ett privilegium (fastighetsägarens engångsvinst av en ändrad reglering bör också beskattas). En sådan reform skulle förvisso också göra det mer gynnsamt att bygga hyresrätter jämfört med bostadsrätter vid den begränsade nybyggnation som ändå sker. Den skulle också underlätta möjligheten att skaffa ett förstahandskontrakt för den som har råd – även om det sistnämnda knappast är något stort problem idag då privata värdar själva kan välja sina hyresgäster.
Skälen till den övergripande bostadsbristen är dock andra. Dels har Sveriges befolkning växt väldigt kraftigt de senaste decennierna. Återigen är migrationspolitiken en avgörande faktor. Dels måste även låginkomsttagare ha ekonomisk möjlighet att betala hyran om det ska byggas, och vi ska kunna upprätthålla den höga bostadsstandard som vi har. Att låginkomsttagare därför har mycket pengar kvar efter skatt – vilket både kräver att lönenivåerna inte är för låga och att skatten inte är för hög – är att föredra framför alltför generösa bostadsbidrag, om man vill undvika en bidragsfälla.
Överorden och förenklingarna kring marknadshyror kan till stor del förklaras med ideologi och intressen. Men bostadsdiskussionen borde egentligen fokusera på mer väsentliga saker om Sverige ska närma sig en lösning av bostadsbristen.
