Bostadsmarknaden har dragit i gång efter sommaren. Men glöm inte att granska bostadsrättsföreningens ekonomi innan du slår till på en lägenhet.
– Att inte kolla upp föreningen är som att köpa grisen i säcken, säger Helena Gustavsson, chefsekonom på Sveriges Bostadsrättscentrum (SBC).
Den som köper en bostadsrätt blir delägare i en eller flera fastigheter tillsammans med de andra i föreningen. Hur föreningen mår har stor betydelse när du köper bostad.
– Bostadsrättsföreningar fungerar enligt självkostnadsprincipen. Man ska ta in så mycket medel som det går ut och kunna sätta av pengar till kommande underhåll, säger Helena Gustavsson på SBC.
Hon brukar föredra årsredovisningar på föreningsstämmor. Föreningens största intäkter är medlemmarnas månadsavgifter. Det du vill veta när du köper en bostadsrätt är antagligen om avgifterna kan komma att ändras. Om avgifterna plötsligt går upp sjunker förmodligen bostadens värde. För att ta reda på hur föreningen mår måste du titta i årsredovisningen.
– De flesta kollar hur det yttre i lägenheten ser ut och om läget är bra. Jag skulle råda köpare att i större utsträckning titta i årsredovisningen för att förvissa sig om att ekonomin i föreningen är god, säger Helena Gustavsson.
Helena Gustavsson tycker det är bra att börja med att läsa förvaltningsberättelsen i årsredovisningen. Det är den del där årsredovisningen förklaras i ord.
– Här ska du leta efter kommande underhåll, finns det en underhållsplan? Detta är extra viktigt om fastigheten är över 50 år. Det kan handla om takrenoveringar, stambyte eller fönsterbyten, säger Helena Gustavsson.
Inför boksluten för 2014 har reglerna för bokföringen ändrats, något som också påverkar årsredovisningen. Till exempel gäller nya regler för avskrivningar. Det innebär att vissa föreningar visar ett redovisningsmässigt underskott i resultaträkningen, fastän ekonomin kan vara god. Har föreningen till exempel gjort ett stort underhållsarbete 2014 kan det se ut som om föreningen går med förlust.
– Därför är de viktigt att ta reda på vad underskottet beror på, har det gjorts stora renoveringar?
Helena Gustavsson tycker också att du ska titta på soliditeten, alltså hur stor del av föreningens tillgångar som är finansierade med egna medel. Soliditeten visas i en siffra mellan 1- 100.
– Det är ett nyckeltal som ska vara med i årsredovisningen från och med i år. Är siffran närmare 100 äger föreningen en stor del av fastigheten själv. Är den bara 10 är 90 procent lån vilket innebär att avgifterna antagligen går upp om räntorna höjs. Över 50 är bra, säger Helena Gustavsson.
Lennart Ljunggren driver betaltjänsten Borättupplysning och sajten Borätt-köparskolan. Han tycker inte att soliditet är ett särskilt bra nyckeltal för just bostadsrättsföreningar, eftersom fastigheterna sällan tas upp till marknadsvärde i balansräkningens anläggningstillgångar. Detta gäller framförallt i föreningar vars fastigheter stigit kraftigt i värde sedan bildandet. Det innebär att soliditeten generellt är låg i gamla föreningar och betydligt bättre i nya. Ändå förhåller det sig ofta tvärtom: att äldre föreningar har stabilare ekonomi.
Lennart Ljunggren tycker heller inte att resultatet för ett enstaka år är särskilt intressant. Att en bostadsförening går med förlust ibland är inte särskilt konstigt, det kan till exempel bero på stora underhållsarbeten det året.
Även om Lennart Ljunggren inte tycker att soliditet är ett bra nyckeltal är det viktigt att titta på föreningens skuldsättning.
– Ett bra sätt att räkna är att jämföra föreningens skulder med den totala omsättningen. Det ger ett mått på föreningens möjlighet att hantera sina skulder.
Två bra beräkningstips enligt Borättköparskolan:
Skuldsättning
Vad: Ger ett mått på föreningens möjlighet att hantera sina skulder.
Gör så här: Ta långfristiga skulder i balansräkningen och dividera med omsättningen (summa intäkter). Värdet brukar bli mellan 1-15.
Tumregel: Under 5: bra, över 10: inte bra, 20: illa
Kommentar: Detta är också ett mått på räntekänslighet. Om räntekänsligheten är 10 i en förening, så innebär det att om räntan går upp med en procentenhet så måste föreningens intäkter höjas med 10 % för att ekonomin ska gå ihop.
Föreningens ekonomi för underhåll
Vad: Ett sätt att se om föreningens intäkter är tillräckligt stora för att klara framtida underhåll. Hur mycket pengar finns kvar när driftskostnader och räntor är betalda? Detta är en förenklad snabb-beräkning, som endast ger en indikation.
Gör så här: Titta på resultaträkningen. Lägg ihop siffrorna för reparationer, periodiskt underhåll och avskrivningar och plussa eller minska med årets resultat. Jämför summan med nettomsättningen.
Tumregel: Siffran bör vara minst 30 % av omsättningen. För nya och/eller skuldfria föreningar är gränsvärdet ungefär hälften, 15 %.
En bra förening enligt Borättköparskolan har:
Låga skulder
Lagom avgift så att föreningens ekonomi är i balans
Låga driftskostnader
Gärna gemensamt bredband, el och parkering
