Vi sparar data i cookies, genom att använda våra tjänster godkänner du det.

Riktig journalistik gör skillnad.

Drygt 200 000 kvadratmeter kontorsyta kommer byggas i Göteborg under 2019-2022, enligt BRG. Bild: Vegard Grøtt

Kontorsråttan – Castellums livboj i en vikande konjunktur

Svenska företag har inte enbart haft svårt att hitta rätt kompetens de senaste åren – att erbjuda personalen en arbetsplats har blivit en allt dyrare affär i tider av kontorsbrist. För börsälsklingen och fastighetsjätten Castellum har de stigande hyrorna betytt guld och gröna skogar. Men inte ens hyror kan växa för alltid, skriver GP:s Robin Rasper i en analys.

Det här är en analyserande text. Slutsatserna är skribentens egna.

Tjugoen år i rad.

Det är så många år i följd som aktieägarna i fastighetsbolaget Castellum har kunnat glädjas åt en höjd utdelning. En imponerande svit som i Sverige är i det närmaste unik. Bara ett annat bolag, Hufvudstaden, (även det inom fastighetssektorn) klår den Göteborgsbaserade jätten. Med ett år ska tilläggas.

Goda förutsättningar

Det går alltså ingen nöd på Castellum. Sedan 2009 har bolagets omsättning mer än fördubblats, så även vinsterna. Att syssla med kommersiella fastigheter, såsom kontor och lagerlokaler, har under den här perioden visat sig vara en mycket lönsam affär.

Men under de senaste tio åren har ju också förutsättningarna varit mer än gynnsamma.

Sedan finanskrisen har ränteläget i omvärlden, och särskilt i Sverige, varit historiskt lågt. Det har betytt billiga lån samtidigt som det drivit upp värdet på fastigheter. Att den svenska ekonomin landade relativt mjukt efter kraschen 2008 med en efterföljande mycket god och långvarig högkonjunktur har också varit bra för fastighetsbolag som Castellum. När ekonomin går för högvarv satsas det mycket pengar, och de allra flesta investeringarna behöver golv, väggar och tak.

Det är mot den bakgrunden som Castellum nu har byggt upp en portfölj med 630 fastigheter om totalt 4,2 miljoner kvadratmeter yta i Sverige, Danmark och Finland. Trots närvaron i våra grannhuvudstäder är fastighetsbolaget främst en svensk spelare, inte minst i våra tre storstadsregioner.

Nyckelspelare i svensk kontorsdjungel

Av de kvadratmeter som Castellum äger är närmare 50 procent kopplat till den svenska kontorsdjungeln. Eftersom uthyrningen av ytor täckta med heltäckningsmattor, tysta rum och skrivbordsavskiljare är bolagets huvudsakliga intäktskälla är dagens skriande brist på kontor på flera håll i Sverige mycket bra för Castellum. Det har nämligen lett till kraftigt stigande hyror på senare år.

Trycket på faktiska arbetsplatser har också lett till att allt färre kontorskuber står tomma. Den så kallade vakansgraden har i flera svenska städer klättrat ned till rekordlåga nivåer på sistone, visar branschanalytiker som JLL och Newsec. För Castellum låg uthyrningsgraden på 93,1 procent vid utgången av juni 2019.

Men varken ett lands ekonomi eller en kontorshyra kan accelerera för alltid. Sett till den svenska konjunkturen är inbromsningen redan ett faktum. Så ser det även ut i övriga Europa och på andra sidan Atlanten. Och det har på sikt förstås även konsekvenser för fastighetsbolagen, däribland Castellum.

Slutet på guldåldern?

Frågar man analytikerna kan den svenska fastighetsmarknadens guldålder av rekordhöga hyror snart vara ett minne blott. Härnäst väntas till och med en period av vikande hyror, ett mindre muntert läge för Castellum och de andra fastighetsbolagen som framförallt drivs av sina hyresintäkter.

Ett annat mer lokalt tecken på att sämre tider lurar runt hörnet för Castellum och de andra i branschen är att vakansgraden i Göteborg ser ut att ha bottnat ur – de rekordlåga nivåerna som uppmättes häromåret ser ut att ha börjat stiga igen.

Lägg också till att flera hundratusen kvadratmeter kontorsyta ska uppföras i Stockholm och i Göteborg de kommande tre åren. Förr eller senare måste även efterfrågan på nya heltäckningsmattor mättas.

Det kanske låter illavarslande för Göteborgsbolaget, och nog följer vd Henrik Saxborn och hans ledning utvecklingen i ekonomin och i byggandet nära, men mycket talar också för Castellum framgent.

LÄS MER: Castellum ser ljusare på framtiden

Säve-köpet bäddar för framtiden

Bland annat har Europeiska centralbanken och den amerikanska motsvarigheten Federal Reserve tydligt visat åt vilket håll styrräntorna barkar. Den nya vändan penningpolitiska stimulanser betyder att det även fortsättningsvis kommer vara billigt att låna pengar. I jakten på avkastning väntas dessutom utländskt kapital förbli en stark motor på den svenska fastighetsmarknaden.

Och tack vare att landets kontorsråttor spenderar allt mer pengar online ser Castellums satsningar på lager- och logistikfastigheter ut att vara en förnuftig framtidsinvestering. Där är köpet av Säve Flygplats av särskild vikt.

Tjugoen år i rad har Castellum höjt utdelningen till sina aktieägare. Det är ingen vild gissning att den sviten överlever nästa bolagsstämma.

LÄS MER: Castellums plan för Säve flygplats: 6 000 arbetsplatser