Joachim Arcari: Vi har en social aspekt i vår hyressättning

Botrygg förvaltar och hyr ut 300 lägenheter i Göteborg. Kommande år har bolaget fått markanvisning för ytterligare 1 000. En tredjedel ska byggas i Frihamnen.

ANNONS
|

Berätta om hyresmodellen.

– Av de 300 lägenheterna blir 200 hyresrätter och 100 bostadsrätter. Av hyresrätterna kommer en fjärdedel kosta 1000 kronor per kvadrat, en fjärdedel 1400, en fjärdedel 1850 och en fjärdedel 2150. Det kommer finnas inkomsttak som avgör hur mycket man får tjäna för att vara berättigad de olika lägenheterna. För en trea på 60 kvadrat, som alltså kommer kosta cirka 6000 kronor som lägst, kommer man få tjäna fyra gånger hyran. De billigaste lägenheterna ligger 50 procent under marknadshyran och de dyraste ligger lite över marknadshyra.

Går den kalkylen ihop?

– Nej, den går minus. Men vi bygger som sagt 100 bostadsrätter också, och vinsten från dem finansierar de låga hyrorna.

ANNONS

Ni räknar med en vinst på 3,75 procent. Jag har hört att 10 är en ganska vanlig vinst på nybyggen.

– Nej, 5 till 6 procent är mer normalt. Och varför kan man inte nöja sig med lite lägre avkastning när det är Göteborgs bästa läge? Andra fastighetsägare köper gamla, eftersatta stenfastigheter i centrum med 2 procent avkastning istället för att bygga något helt nytt och få 3,75. Argumentationen för att 3,75 procent är för dålig avkastning håller inte. Den är låg, men tillräckligt bra för oss.

Modellen har fått mycket kritik, bland annat från Fastighetsägarna. Hur ser du på det?

– Fastighetsägarna är en intresseförening vars mål är att ha så höga hyror som möjligt. Hyresgästföreningen har också haft åsikter, eftersom detta utmanar idén om bruksvärde. Idag ska samma lägenhet kosta lika mycket oavsett var den ligger, men vi försöker subventionera hyrorna så det blir ett blandat boende. Vi vill att även låginkomsttagare ska kunna bo i nybyggda attraktiva områden.


    Bild: Nicklas Elmrin.
Bild: Nicklas Elmrin.

Hur gör ni om den som fått den billigaste lägenheten i Frihamnen plötsligt får löneförhöjning?

– Det är inte bestämt ännu, men en tanke är att man får betala 5 procent per för varje tusenlapp man tjänar. Om man en dag tjänar 40000 kronor är man i balans och betalar full hyra. Det kräver i så fall kontinuerlig inkomstrapportering, och det kan man tycka är en form av övervakning. Men i så fall skulle man höja någons hyra och sänka någon annans.

ANNONS

En del i kritiken mot modellen har varit att det är grannens höga hyra som subventionerar den låga.

– Så är det inte. Det är projektet som subventionerar de låga hyrorna, alltså vinsterna från bostadsrätterna och de högre hyrorna.

Fast pengarna kommer ju från samma påse.

– Ja, från projektets påse.

Och pengarna i projektets påse kommer ju från grannen.

– Ja. Men det jag vill betona är just att vi har en social aspekt i vår hyressättning, det är det som skiljer oss från de flesta andra fastighetsbolagen i staden. Vi har alltid haft hyror som ligger 10 procent under marknadshyrorna. 2008 sänkte vi våra hyror med 1,5 procent, det är det inte många som gör.

Uppenbarligen finansierar ni det – ni har gjort vinst varje år i flera år.

– Ja. Vi bygger bostadsrätter som finansierar de låga hyrorna, vi har egen byggverksamhet med 400 anställda, vi förvaltar själva, äger våra inventarier. Vi bygger 15 procent billigare än de stora byggbolagen men väljer material som är 7 procent dyrare vilket ger lägre underhållskostnader. Totalt kan man säga att vi bygger 7 till 8 procent billigare.

Snart ska ni bygga bostadsrätter i Gårdsten.

ANNONS

– Ja, vi kommer bygga 300 bostadsrätter som vi säljer med låg vinst, och lånar dessutom ut två tredjedelar av insatsen. De med sämre ekonomi får möjlighet att köpa, och får samma kostnader som för en hyresrätt. Vi bryter segregationen, frigör hyresrätter för de som inte har insatsen, skapar flyttkedjor. Fungerar detta vill vi prova i Bergsjön och Angered också. Vi vill vara en aktör som bygger, förvaltar och tar ansvar.

Varför är de här frågorna så viktiga för dig?

– Att vara fastighetsägare handlar inte bara om affärer, utan också om bostadspolitik. Att bygga och förvalta bostäder är ett jätteansvar. Just nu finns det massor av riskkapitalbolag som går in och köper miljonprogram, renoverar upp dem och höjer hyrorna med 30 procent. Det är ingen bra utveckling. Vart ska människor ta vägen?


    Bild: Nicklas Elmrin.
Bild: Nicklas Elmrin.

Varför tänker inte alla så?

– I Sverige har vi allmännyttan, som skapades för att förse invånarna med bostäder och ta hand om de svagaste i samhället. Det är kanske därför många privata fastighetsägare inte tycker att det är deras uppgift. Rent personligt bottnar mitt intresse nog i att mina föräldrar invandrade från Italien under efterkrigstiden och fick uppleva hur enormt svårt det var att få en lägenhet som invandrare med dålig ekonomi.

ANNONS

Vad tycker andra fastighetsägare om dig?

– Jag gick ur Fastighetsägarna förra året eftersom jag tyckte det var för mycket kritik mot Frihamnen. Jag anser att det inte gynnar branschen. Det finns många bra fastighetsägare i Göteborg, familjeägda bolag med långsiktigt tänk. En del tycker om mig, andra tycker att jag är ett störande moment i deras vardag. Men det kokar ner till att det finns så mycket mark och fastigheter i Göteborg. Vad jag tycker spelar ingen roll för deras ekonomi.

Joachim Arcari

Ålder: 50 år.

Bor: Påvelund i västra Göteborg.

Familj: Fru och två vuxna barn.

Bakgrund: Tidigare verksam inom detaljhandeln i Oslo. På Botrygg sedan 2005.

Gör: Vd och delägare i Botrygg Göteborg.

Arcari om…

Gårda

Vi har fått markanvisning för att renovera två gamla fastigheter där. De flesta hyresgästerna där trivs med lägre standard, så vi får höja hyrorna ganska lite, kanske 500 kronor per lägenhet och månad. Det blir varsam, begränsad, renovering, inget fritt val. Vi finansierar det genom att vi fått mark bredvid där vi kan bygga något med vinst.

Sänka hyror

Om vi vill sänka hyrorna måste Göteborgs stad ifrågasätta sina egna markpriser. Billigare markpriser, lägre avkastningskrav och snabbare planprocesser skulle kunna ge 15 procent lägre hyror, och då har alla bidragit. Och momsen på hyresrätter – ska den verkligen vara 25 procent? Jag tycker inte det.

Udda samarbeten

Vi köpte en katolsk kyrka i Tynnered och bygger till 16 lägenheter för äldre. Vi tänker att de som bor där kan gå i kyrkan, prata med systrarna som finns där, och så finns det vårdcentral i huset. Jag samarbetar gärna mer med kyrkor. De har ofta mycket mark och liten förståelse för fastighetsutveckling.

Om intervjun

Hur

Vi ses i Frihamnen, ett område där Joachim Arcari lägger oerhört mycket arbetstid i olika projektgrupper. Här ska Botrygg, som Arcari representerar, bygga 300 lägenheter med en minst sagt nydanande hyresmodell. Samtalet äger rum på en uteservering i solen.

Varför

Modellen med hyror 50 procent under marknadspris har fått mycket kritik. Men Arcari & Co är fast övertygade om att projektet kommer gå ihop ekonomiskt och att det här är början på något stort i fastighetsvärlden. Projektet har redan gett ringar på vattnet – nyligen beslutade Göteborgs stad om att var tionde ny hyresrätt ska ha subventionerad hyra.

Reflektioner

Man kan inte vara superkapitalist för att genomföra de här projekten, säger Joachim Arcari, och hyllar socialdemokratin flera gånger under intervjun. Är han naiv, smart, filantrop, dålig affärsman eller en entreprenör som ser ett hål på marknaden? Tiden får utvisa hur det går för Frihamnenprojektet.

ANNONS