Att hyra ut sin lägenhet i andra hand kan ha många fördelar. Du kan plugga en termin på annan ort utan att bli av med din bostad, eller testa att flytta ihop med din partner och slippa stå hemlös om relationen spricker. Men har du inte koll på reglerna för andrahandsuthyrning kan det hela få ett olyckligt slut.
Först och främst gäller det att ta reda på om du har ett giltigt skäl för att hyra ut lägenheten.
I oktober förra året skärptes reglerna – och de möjliga påföljderna – för olovlig andrahandsuthyrning. Det innebär att den som inte följer reglerna numera riskerar att bli av med lägenheten utan förvarning, eller till och med dömas till fängelsestraff.
– En av de allvarligaste missarna, eftersom man faktiskt kan bli av med sitt hyreskontrakt, är att man tror att man får hyra ut utan att fråga hyresvärden. Men man måste ha tillstånd från sin hyresvärd, eller från hyresnämnden om hyresvärden har sagt nej. Hyresrätten förverkas om hyresgästen hyr ut i andra hand utan tillstånd, säger Johanna Lundmark, kommunikatör på Hyresgästföreningens servicecenter.
LÄS MER:Så hittar du en bostad i Göteborg
Kan straffa sig att ta ut ockerhyra
Om du hyr ut din hyresrätt utan tillstånd kan hyresvärden säga upp kontraktet utan förvarning. Skulle du dessutom ta oskäligt hög hyra blir det brottsligt – och du kan dömas till böter eller upp till två års fängelse.
Också en bostadsrättsägare kan förlora lägenheten genom att hyra ut den utan tillstånd. Då kan föreningen nämligen säga upp bostadsrättshavaren, som måste flytta ut och sälja sin lägenhet.
Att ta ut ockerhyra kan också straffa sig, enligt Johanna Lundmark, inte bara för att förstahandshyresgästen riskerar att bli uppsagd.
– Man ska också veta att om man tar ut för hög hyra så kan man bli återbetalningsskyldig för upp till två år bakåt. Så det kan komma tillbaka och bita en där bak i slutändan, säger hon.
Ett fåtal polisanmälningar hittills
Sedan reglerna skärptes förra året har ett fåtal personer polisanmälts efter att ha hyrt ut svart och tagit ut ockerhyra. Bostadsbolaget MKB i Malmö polisanmälde en hyresgäst efter att ha upptäckt att han hyrt ut sin lägenhet utan tillstånd – och lagt på över 4 000 kronor extra på hyran. Mannen blev också av med sitt hyreskontrakt, rapporterade Hem & Hyra i augusti.
När tidningen kartlade hur många anmälningar som upprättats till och med maj i år hos ett 30-tal hyresvärdar runtom i Sverige, hade bara två av dem gjort någon polisanmälan om svartuthyrning och ockerhyra. Det rörde sig om ett fall i Malmö, där en man hyrt ut rum i en etagevåning till överpris, utan tillstånd. Det andra fallet gällde en man i Stockholm som sysslat med otillåten andrahandsuthyrning i flera års tid.
LÄS MER:Så avgör storleken på lägenheten hur länge du får köa på Boplats Göteborg
Vanligaste missarna när du hyr ut i andra hand
- Du saknar tillstånd för att hyra ut lägenheten. För att hyresvärden eller bostadsrättsföreningen ska godkänna att du hyr ut din bostad i andra hand behöver du ha ett giltigt skäl. Det kan exempelvis vara att du ska studera på annan ort, tillfälligt jobba på annan ort, eller om du ska bli sambo på prov. Du måste ansöka om tillstånd från hyresvärden eller bostadsrättsföreningen. Om de säger nej kan du vända dig till hyresnämnden, som också kan ge tillstånd.
- Du tar ut för hög hyra. Om du bor i hyresrätt får du inte ta ut mer i hyra än du själv betalar, inklusive driftskostnader såsom el eller bredband. Vid uthyrning av bostadsrätt bygger den tillåtna hyran på bostadens värde (Räkna ut den högsta tillåtna månadshyran såhär: marknadsvärde x 0,04, delat på 12, + driftskostnader). Om du hyr ut möblerat får du också lägga på upp till 15 procent för slitagekostnader.
- Du kräver att hyresgästen ska betala för hyreskontraktet. Det är varken tillåtet att sälja eller köpa ett hyresavtal. Den som betalar för kontraktet kan dömas till fängelse i max två år. Säljaren å sin sida riskerar upp till fyra års fängelse.
- Du låter hyresgästen sköta inbetalningen av hyran. Avtalet om andrahandsuthyrning gäller bara mellan dig och din hyresgäst. Det betyder att du fortfarande bär ansvaret för att hyresvärden får in hyran varje månad. En bättre lösning är att du fortsätter betala hyran till din hyresvärd, och att din hyresgäst i sin tur betalar dig.
- Du har inte dokumenterat lägenheten och det som finns i den. Gör en inventarielista över alla saker som lämnas kvar som båda parter får skriva på, och ta bilder för att dokumentera skick på möbler, väggar och golv med mera. På så sätt slipper ni bråka om vem som är ansvarig för eventuella skador som upptäcks under eller efter uthyrningstiden.
Källor: Hyresgästföreningen, Sveriges Domstolar, Regeringen
Kolla upp vilken hemförsäkring som krävs
En annan sak som är viktig att komma ihåg är att ordna med hemförsäkring. Ibland är det bra om förstahandshyresgästen har kvar sin försäkring samtidigt som andrahandsgästen tecknar sin egen, men det kan skilja sig mellan olika försäkringsbolag. Johanna Lundmark råder både den som ska hyra och den som ska hyra ut att kontakta sitt försäkringsbolag för att höra vad som gäller.
Det gäller också gäller att komma ihåg att man byter roll och själv blir hyresvärd när man hyr ut sin lägenhet i andra hand.
– Då har man också ett annat ansvar och det är andra regler som gäller. Din hyresgäst kan felanmäla till dig och då måste du ta det vidare, säger Johanna Lundmark.
LÄS MER:Så långa är kötiderna på Boplats – stadsdel för stadsdel
Skicka mejl eller brev – för att ha bevis
Att ta sitt ansvar som hyresvärd blir extra viktigt om andrahandshyresgästen skulle missköta sig.
– Det kan bli lite knepigt. Även om det är andrahandshyresgästen som stör så är det den som står på förstahandskontraktet som har ansvaret för lägenheten. Så i det läget måste du ta kontakt med din andrahandshyresgäst och skicka en varning som säger att nu får det inte bli fler fester eller störningar, för då måste jag säga upp ditt kontrakt. Personen med förstahandskontraktet riskerar ju själv att bli uppsagd om störningarna fortsätter, säger Johanna Lundmark.
Hon tillägger:
– Och ta så mycket som möjligt i skrift så att du har bevis. Skicka ett mejl eller skriv ett brev och spara en kopia.
Missa inte det senaste från GP Ekonomi!
Nu kan du få alla våra ekonominyheter, reportage och analyser som en liten notis direkt till din telefon genom att klicka på följ-knappen vid taggen Ekonomi. I mobilen finner du den under artikeln och på sajt överst till höger om artikeln.
