Den svenska bostadsmarknaden är ett märkligt spektakel. Vi sitter med en hyresreglering från 40-talet som är tänkt att skydda de befintliga hyresgästerna med ett starkt besittningsskydd. Det så kallade bruksvärdessystemet, där man på ett administrativt sätt försöker fastställa en bostads nyttovärde, ska skydda hyresgästerna – som anses vara den svagare parten – såväl finansiellt som informationsmässigt.
Det paradoxala är dock att de som varit de stora förlorarna, såväl relativt som absolut, på den svenska bostadsmarknaden under de senaste 30 åren är just det kollektiv som kallas hyresgäster. För den som under denna period köpt sin bostad, vare sig villa eller bostadsrätt, har dels fått vara med om en otrolig värdeökning och dels, om vi bortser från de senaste fem åren, fått se sina reala bostadsutgifter sjunka påtagligt över tid.
De svenska hyresgästerna har fått uppleva det motsatta. Genomsnittshyran har sedan 1985 stigit påtagligt mer än landets nominella BNP, det vill säga den reala ekonomiska tillväxten plus inflation. Eftersom svenska hyresgäster, som kollektiv, inte hör till den starkaste gruppen på arbetsmarknaden kan man anta att bostadskostnaderna tar en allt större del av deras disponibla inkomst, utan någon som helst förmögenhetsuppbyggnad.
Det senare har istället ägarna till dessa hyresfastigheter fått uppleva. Svenska bostadshyresfastigheter hör nog till det tillgångsslag som har haft den högsta och stabilaste värdeutvecklingen av alla, även vid en internationell jämförelse Detta oavsett om vi mäter över 10, 20 eller 30 år. Mixen stabilt ökande hyror, inga vakanser och sjunkande räntor har gjort dem extremt framgångsrika.
Så sett från ett helikopterperspektiv så har de stora vinnarna på den svenska hyresregleringen varit fastighetsägarna. Det gäller då även bruksvärdesystemet, där kapitalmässigt begränsade investeringar som lyfter ”standarden” enligt detta administrativa system ger rätt att höja hyrorna rejält.
Att på detta sätt lyfta hyror och avkastning är ett standardkoncept för fastighetsägare, som hos Göteborgsgiganterna Balder, Stena och Wallenstam. Hos några bolag, som börsbolagen Victoria Park och D Carnegie, är det hela den bärande affärsidén att köpa nedgångna hyresfastigheter, inte minst i miljonprogrammen och sedan lyfta ”standarden” och hyrorna rejält.
Adderar vi sedan till att de subventioner som staten riktar mot bostadskonsumtion i form av ränte- och rotavdrag, som sänker statens skatteintäkter med runt 50 miljarder kronor årligen, ensidigt gynnar de som äger sin bostad så har vi en ganska märklig cocktail.
