Vi sparar data i cookies, genom att använda våra tjänster godkänner du det.

Följer

Ingen prenumeration
  • Mitt GP
  • Korsord
  • Erbjudanden
  • Logga ut
Per Lindvall.

Castellums storförvärv sluter fastighetscirkel

Krönika: Med fastighetsbolaget Castellums storförvärv av Norrporten så har den svenska fastighetsmarknaden gått varvet runt. Toppen är nog nådd och riktningen lutar utför.

Castellum och Norrporten är i juridisk mening syskon, som båda knoppades av från Securum, vars fastigheter tagits över i samband med den svenska finans- och fastighetskrisen. Den tredje systern, hotellfastighetsbolaget Pandox som återintroducerades på börsen ifjol, finns också med i denna cirkelrörelse.


Den bärande tanken bakom båda bolagen var att skapa geografiskt koncentrerade och förvaltningsfokuserade bolag, där kritisk massa för att få en tillräcklig närvaro på varje geografisk marknad hade prioritet. Pandox nischade in sig mot hotellfastigheter, vilka ansågs ha ett annat affärsupplägg än andra kommersiella fastigheter, som krävde specialistkompetens och inte minst samlad storlek för att kunna matcha förhandlingsstyrkan hos hotelloperatörsbolagen.
Diversifiering var inget som bolagen skulle ägna sig åt utan det skulle överlåtas till investerarna. Den senare  tanken har sedan blivit mer eller mindre upplöst. Hufvudstadens dåvarande VD Tomas Billing hävdade redan i slutet på 90-talet att det mest rationella vore att skapa ett stort bolag av  alla börsnoterade fastighetsbolag. Med förvärvet av Norrporten så släpper även Castellum till slut sin tydligt geografiskt fokuserade strategi. 


Och historien har inte heller gjort så stor skillnad mellan fastighetsbolag med olika strategier. Den viktigaste framgångsfaktorn i fastighetsbranschen har varit att vara närvarande, var har varit av underordnad betydelse. För från Securums avknoppning av Norrporten, Pandox och Castellum under andra halvan av 90-talet har fastigheter varit det tillgångsslag som har varit allra bäst, som inte ens den haussade tekniksektorn har matchat. 
Detta beror inte på att fastighetsbolagen och dess ledningar har varit bäst, utan för att de stadigt fallande realräntorna har gjort bolag med stabila kassaflöden till de absoluta vinnarna. Det har sänkt avkastningskraven på tillgångarna och samtidigt möjliggjort en allt högre belåning. Att skatteuttaget från denna tidigare rätt högbeskattade sektor har sjunkit till mycket låga nivåer har också bidragit.


Men från dagens upphöjda läge är det svårt att se att denna godartade termik ska kunna fortsätta. Räntorna kan inte gärna sjunka mera och skulle de ligga kvar på dagens låga nivåer, så är risken att de makroekonomiska problem som motiverar dem, stagnation, även letar sig in i fastighetsbolagens intjäning. Och det går att hävda att fastighetsvärdena är lite dopade, även om avkastningskraven har en viss höjd i förhållande till räntan, där underhållskostnaderna är gravt underskattade.


Och när ett fastighetsbolag, som Castellum med förvärvet av Norrporten, måste ta in en större goodwillpost i balansräkningen kan man känna att toppen är nådd. När en av säljarna till Norrporten, Tredje AP-fonden, säger att de ska använda de frigjorda medlen för at köpa fastigheter i USA och kanske även Kina, då är cirkeln definitivt sluten.

Vill du veta mer om hur GP arbetar med kvalitetsjournalistik? Läs våra etiska regler här.