Är Göteborg i en bostadsbubbla?

UBS Global Real Estate Bubble Index för 2017 placerar Stockholms bostadsmarknad som efter Vancouver har störst risk att befinna sig i en bostadsbubbla. Samtidigt har Göteborg en bostadsmarknad som fortsatt är glödhet. Det senaste året har priserna på småhus gått upp med 12 procent.

Om Göteborg är i en bostadsbubbla är risken för djupa och långvarigaföljder uppenbara.

Det är svårt att säga när och om en bubbla ska spricka, eller hur den kommer att spricka. I början av 1990-talet kraschade den svenska bostadsmarknaden med snabba och kraftiga nedgångar, samma kollaps såg vi i it-bubblan i början av2000-talet. Men en bubbla kan också långsamt sjunka ihop – en "pyspunka."

– Det är alltid svårt att sia in i framtiden, Boverketoch andra myndigheter har redan tidigaresagt att toppen är nådd, men priserna fortsätter att ticka uppåt, säger Hans Flink på Svensk Mäklarstatistik.

2016 rapporterade flera medier att Riksbanken inte ansågatt Sverige var i en bostadsbubbla.Detta trots att Riksbankensrapportfastslog att man med fogkan "vara orolig för utvecklingen på den svenska bostadsmarknaden."

Hans Flink tycker att det är problematiskt att svensken är så högt belånad, men säger att de inte ser några tecken i statistiken på att Sverige skulle vara inne i en bostadsbubbla.

Vilka är tecknen på att en bubbla har skapats?

– Jag är nog inte rätt person att svara på det, säger Hans Flink.

En bubbla skapas

En bubbla uppstår när priserna stiger snabbare än vad till exempel löneökningar, räntelägetoch befolkningstillväxttillåter.

– Även kredittillväxt och belåningspelar roll, tillsammans med en överdriven tro på fortsatt prisuppgång på bostadsmarknaden, säger Bengt Hansson, analytiker på Boverket.

Han menaratt bostadsmarknaden hålls uppe så länge som räntorna är låga. När alla kan betala sina lån är det inga problem.

–Boräntorna är fortfarande extremt låga och har inte höjts,även om det talas om kommande räntehöjningar. För närvarande är boräntan på 3-mån mindre omkring 1,5 procent. Det betyder en negativ realränta efter ränteavdrag och inflation.

Hela Göteborgsregionen är inne i en högkonjunktur, med låg arbetslöshet och hög lönesummetillväxt. Samtidigt sker en befolkningstillväxt och behovet av bostäder är stort.

Konjunkturen till trots ärprisökningen på bostadsmarknadeni Göteborgunder de senaste åren varit högre än lönetillväxten. Det är i sig en varningssignal, men det behöver inte i sig betydaatt det rör sig om en bubbla.

– Det är en av många signaler.Frågan är inte om vi befinner oss i en bostadsbubbla, utanhur och när luften går ur den.

Början på slutet

Början på kollapsen eller pyspunkan kommer ofta när marknaden svalnar och det inte längre sker lika heta budgivningar. Köparna klarar inte längre att betala priser som är på 10-20 procent över utgångspris.

Färre budgivningar skapar oroliga säljare som utav oro att inte få sålt nöjer sig med priset det begärt, även om hen förväntat sig mycket mer. Att köpare avvaktar och att säljare godkänner låga bud skapar en oro på marknaden.

– Det vi ser är en marknad som svalnat något. Budgivningarna tar längre tid och köparna är lite mer avvaktande.Det finns ett större utbud av bostäder på marknaden, både begagnat och nyproducerat, men priserna behöver inte nödvändigtvis gå ner för det, säger Hans Flink.

Bengt Hansson menar att flera faktorer kanfå bubblan att gå sönder.

–Att långräntorna stiger är en signal om att också korträntorna är på väg upp. Om korträntorna stiger till tre procent orkar hushållen inte och då får vi en priskorrigering nedåt. Ett annat scenario med samma resultat är att Sverige går in i en lågkonjunktur med hög arbetslöshet.

Kollapsen ett faktum

Oron gör att bubblan spricker. Priserna faller och säljarna får mindre betalt för sina bostäder. Säljarna drar sig undan – men det gör köparna också.

Den som kan bor kvar, men på grund av hög belåning och små marginaler kan många tvingas sälja till ett förlustpris. Den högt belånade som inte säljer sin bostad dra ner på sin konsumtion.

– De som kan övervintrar och väntar med att sälja tills de kan gå med vinst, men har man små marginaler och räntan höjs kanske man inte har råd att bo kvar och måste paniksälja, till ett förlustpris eventuellt.Privatekonomiskt kan smällarna bli stora, säger Hans Flink.

När människor behöver snåla upplever de sig inte lika rika som tidigare och detta kan i sin tur utlösaen lågkonjunktur.

Att bubblan skulle spricka ser Bengt Hansson som otroligt i det här läget. Han tror att boräntorna, trots att de höjts de senaste åren, är för låga för att en krasch ska ske.Snarare kommer luften pysa ut.

– Det är det bästa scenariot och prisfallet går långsammare och konsumtionen blir inte lidande på samma sätt.

Återhämtningen

När priserna nått botten börjar köparna komma tillbaka i större antal och säljarna får åter vad de begärt för sin bostad. Prisökningen efter en kraschtar ofta lång tid för att komma tillbaka till tidigare nivåer.Så var det exempelvis efter kraschen på 1990-talet.

– Det gör det lättare för fler att komma in på bostadsmarknaden när priserna sjunker, det är i sig något positivt, säger Bengt Hansson.

Alicia Heimersson