En stor andel av den framtida befolkningstillväxten i Sverige förväntas ske i de tre storstadslänen. Fram till 2040 beräknas befolkningsmängden i dessa län öka med cirka 1,6 miljoner invånare. Göteborg har som ambition att växa med 80 000 bostäder och 150 000 invånare till 2035. För en bostadsutvecklare med möjlighet att utveckla och producera bostäder med ekonomisk genomförbarhet för bredare grupper av människor, pekar det mesta på en god marknad under lång tid fram över. Ett ökat krav på finansiering av bostäder med eget kapital förtydligar dock att behov och efterfrågan är två helt olika saker.
För att säkerställa de bostäder som behövs krävs en rad åtgärder för att öka förutsättningarna för fler aktörer att vilja finansiera nybyggnadsprojekt och prioritera utveckling och produktion av olika typer av bostäder och för människor med olika ekonomiska förutsättningar. Många av de åtgärder som behövs för en bredare bostadsproduktion ligger i händerna på staten och kommunerna.
Ekonomisk och social hållbarhet äventyras
En ökad tillgång på mark är en förutsättning. Tillgänglig mark för bostadsproduktion är till stor del i kommunal ägo och kommunerna sitter dessutom på planmonopolet. Det gör att kommunerna givetvis har en nyckelroll i att tillse ett utbud av bostadsbyggrätter med hög grad av genomförbarhet. Idag är blandstaden ideal för all stadsplanering och i många kommuner går blandstadsambitionen så långt att såväl den ekonomiska som sociala hållbarheten äventyras. Det finns inte underlag för lokaler i bottenplan överallt och krav av det slaget leder till att de ekonomiska förutsättningarna för genomförande av bostadsprojektet i sin helhet försämras.
Krav på parkeringslösningar inom kvartersmark och ohållbart höga p-normer utgör också hinder för en bredare bostadsproduktion och begränsar både var man kan bygga bostäder och vad man kan bygga. Lösningen ligger i mångt och mycket i byggherremedverkan i ett tidigt skede för en ökad förståelse för hur projektkalkylen ser ut och samsyn kring de ekonomiska förutsättningarna. Lösningen ligger också i flexiblare detaljplaner som håller över tid och klarar av förändrade marknadsförutsättningar.
Ökad konkurrens är en förutsättning
De stora aktörerna, såväl entreprenadbolag som förvaltande bolag, har traditionellt sett gasat i goda tider och byggt upp egna organisationer för lukrativ bostadsutveckling i attraktiva lägen i våra storstäder. I sämre tider kan de banta sina organisationer och lägga landbanken i malpåse tills framtiden åter ljusnar. Den mindre aktören kan inte binda kapital i outnyttjade byggrätter utan måste jobba med kortare tidshorisonter och genomförandetider.
En bov i detta sammanhang är också de allmännyttiga bostadsbolagen som sitter på stora marktillgångar. Bolagen är i många kommuner den största mottagaren av kommunala markanvisningar som sedan på grund av ambitiös hyressättningspolitik inte genomförs. En avgift eller straffskatt på innehav av outnyttjade kommunala byggrätter och krav på att lämna tillbaka outnyttjade byggrätter efter viss tid är ett sätt att öka möjligheten för mindre aktörer.
Korrekt prissättning och förändring av PBL
För att möjliggöra en bredare bostadsproduktion krävs också en korrekt prissättning och tillgång på mark och byggrätter där priset är ett resultat av betalningsviljan. En förändring av PBL behövs. Detta för att tillåta styrning och val av upplåtelseform så att marken prissätts olika beroende på vilken typ av bostäder som ska byggas. I Frihamnen i Göteborg har man med stora ambitioner valt att experimentera med hyressättningen utan direkt koppling till markprissättning vilket givetvis äventyrar den ekonomiska genomförbarheten.
Även om vi har sett förändringar av PBL under framför allt förra mandatperioden, har regelverket inte riktigt hängt med samhällsutvecklingen. Fokus inom stadsplanering har under lång tid inriktats på hur vi ska bevara våra städer. I Stockholms översiktsplan från 1990 och 1999, konstaterades att Stockholm i huvudsak var färdigbyggt. Utifrån denna övertygelse var det naturligt att vi riktade in oss på att bevara staden och att skapa bra miljöer för de som redan bor där. Plan- och Bygglagen från 1989 speglar den rådande tidsandan, inriktad på bevarandet av befintliga miljöer och med ett stort inflytande för de som redan bor och verkar i staden.
Våra städer är inte färdigbyggda
I efterhand har vi insett att denna inriktning försvårar genomförande av nyproduktion. Bevarandekrav och skyddsbestämmelser minskar möjligheterna att bygga nytt i staden. Detaljplaneprocessen och överklagandeprocessen ger långa genomförandetider och skapar stor osäkerhet. Länsstyrelsen blir ofta en bromskloss i byggprocessen.
Befolkningstillväxten kommer att innebära en stor ansträngning för stadsplanering. Om vi inte kan ställa om vårt fokus finns risk för ökad segregation där dagens och morgondagens invånare får helt olika förutsättningar att skapa sig ett bra liv i staden. Än är våra städer långt ifrån färdigbyggda och möjligheterna att kapitalisera på redan utbyggd infrastruktur är naturligt stora i staden och skapar gynnsamma ekonomiska förutsättningar för en bredare bostadsproduktion.
Åsa Henninge
vd Wästbygg Projektutveckling