Den 4 juni överlämnades utredningen om fri hyressättning till regeringen. Det var först då vi svart på vitt kunde läsa de förslag som utredaren kommit fram till. I den föreslår utredaren ett system för friare hyressättning i bostäder som byggs efter den 1 juli 2022. Systemet är frivilligt. De hyresvärdar som vill att hyran bestäms enligt någon av dagens metoder kommer att kunna fortsätta göra det.
Det innebär att skrämselpropagandan som kommit från såväl Vänsterpartiet som Hyresgästföreningen och även från andra håll inte är annat än rena villfarelser som inte är förenligt med ett seriöst samtalsklimat.
I verkligheten finns inga politiska förslag eller utredningar om något annat än en bättre fungerande hyressättning för nyproducerade lägenheter, det vill säga lägenheter som ännu inte har någon hyresgäst.
Påverkar inte befintliga bostäder
Konkret innebär det att inte en enda hyresrätt som producerats före 1 juli 2022 kommer att, eller ens kan, beröras av förslaget om fri hyressättning i nyproduktion. I dag tillkommer ungefär en procent av hyresbeståndet per år genom nyproduktion. Långt ifrån alla lär använda det nya systemet när det väl införs. I ett extremscenario där samtliga nyproducerade hyresrätter de kommande 25 åren ändå skulle tillämpa fri hyressättning, skulle det fortfarande vara över 70 procent av det samlade beståndet som skulle vara kvar i gamla systemet med bruksvärde och förhandlade hyror.
Men innan utredningen ens presenterats för varken regeringen eller allmänheten har ändå flera aktörer dragit på med rent oseriösa, felaktiga skrämselargument mot en halmgubbe de kallar marknadshyra, som i sig inte har någon given definition. Bland annat säger både Vänsterpartiet och Hyresgästföreningen att förslaget skulle innebära höjda hyror för tre miljoner hyresgäster. Det är alltså ett skarvande med fakta och sanning som är rent vårdslöst och ovärdigt aktörer som gör anspråk på seriositet och hederlighet.
När det byggs nytt i dag händer det att hyresvärden inte kommer överens med Hyresgästföreningen om vare sig bruksvärdeshyra eller presumtionshyra. Om investeringen alls ska bli av återstår då så kallade egensatta hyror. Men sådana hyror riskerar att sänkas vid en prövning i hyresnämnden, vilket bland annat drabbat allmännyttan i Uppsala. Osäkerheten riskerar både viljan och möjligheten att investera i nya hyresrätter i grunden. Reformen minskar denna osäkerhet.
Ökar byggandet
Med fri hyressättning vid nyproduktion kommer det att byggas fler hyresbostäder. Investeringarna kommer naturligt att styras mot de platser där efterfrågan på nybyggda hyresrätter är som störst och mot sådana bostäder som konsumenterna efterfrågar, inte vad som genererar störst hyresintäkter enligt parametrar i bruksvärdessystemet eller Hyresgästföreningens preferenser. Därför är reformen med en fri hyressättning vid nyproduktion viktig att genomföra för att öka utbudet av bostäder och få en bättre fungerande bostadsmarknad.
Tryggheten i ett besittningsskydd för hyresgästen kommer att finnas kvar. Oskäligt höga hyror kommer inte heller i framtiden att vara tillåtna och den årliga justeringen blir förutsägbar genom att den kopplas till KPI, snarare än den osäkerhet och godtycklighet som präglar dagens, inte sällan utdragna, årliga förhandlingar.
Med reformen möjliggörs i högre utsträckning innovation och utveckling av hyresbostäder. Investeringar i ny teknik, energieffektivisering och konceptutveckling av fastigheten premieras inte tillräckligt i bruksvärdessystemet. När utrymmet för detta växer genereras mervärden som blir gällande även i befintligt bestånd, med ökade positiva effekter för ekonomisk, ekologisk och social hållbarhet.
Skapar flyttkedjor
Ett större och mer varierat utbud ger också utrymme för flyttkedjor som gör att äldre och billigare hyresbostäder kommer ut på marknaden för uthyrning. Det blir lättare att finna ett boende som passar den egna plånboken och önskemålen avseende läge, storlek, kvaliteter och pris.
Mycket kvarstår för att skapa en bättre fungerande bostadsmarknad. Stora delar av problemet kvarstår och de förslag som förs fram i utredningen är inte i alla delar perfekta.
Mycket kvarstår för att skapa en bättre fungerande bostadsmarknad. Stora delar av problemet kvarstår och de förslag som förs fram i utredningen är inte i alla delar perfekta. Men reformen om fri hyressättning i nyproduktion är åtminstone ett sätt att skapa ett litet andningshål för hushåll som behöver en bostad, som inte har privilegiet att kunna stå årtionden i bostadskö i väntan på en subventionerad hyresrätt, låst i ett föråldrat och dysfunktionellt hyressättningssystem i det gamla beståndet.
Rikard Ljunggren, näringspolitisk chef, Fastighetsägarna GFR