När coronapandemin slog till gick många prognosmakare ut och varnade för stora boprisfall. På SBAB gjorde vi istället bedömningen att det inte skulle bli några prisfall. Det gjorde vi baserat på den viktiga observationen att priserna på bostäder visat sig kunna förklaras av i huvudsak två faktorer: hushållens inkomster och de låga bostadsräntorna.
Även om vi trodde att arbetslösheten skulle gå upp markant till följd av corona, gjorde vi bedömningen att vi ändå skulle ha en hyfsat god utveckling av hushållens inkomster och dessutom att räntorna skulle förbli låga. Det svenska välfärdssystemet och de av regeringen vidtagna krisåtgärderna har bidragit till att hålla uppe hushållens inkomster. Så här långt in i krisen ser vår bedömning ut att ha träffat någorlunda rätt.
Inget talar för ett prisras i Göteborg
SBAB och Boolis prisindex (HPI) som bygger på samtliga registrerade bostadsförsäljningar visar att bopriserna har stigit på både bostadsrätter och småhus sedan årsskiftet. Dippen i april under coronakrisens mest akuta fas var temporär och styrdes troligen mer av psykologi, osäkerhet och införandet av sociala restriktioner som snabbt drog ned antalet besökare på bostadsvisningarna. Storgöteborg utgör inget undantag. Från årsskiftet fram till sista augusti har priserna på bostadsrätter ökat med 1,6 procent och småhus med 8,1 procent i regionen. Om vi inte får en ny omfattande smittspridningsvåg med efterföljande omfattande restriktioner finns inget som talar för att bopriserna i Storgöteborg skulle falla markant under hösten.
Det saknas trots detta inte utmaningar på bostadsmarknaden i Göteborg med omnejd. Förra året tog SBAB och Booli i samarbete med analysföretaget Evidens fram ett nytt nyproduktionsindex (HMI) som mäter hur efterfrågan på nyproducerade hyresrätter, bostadsrätter och småhus förhåller sig till utbudet för respektive boendeform. Vid beräkningen beaktas en mängd olika faktorer, bland annat hushållens betalningsförmåga med hänsyn tagen till hyran/priset, amorteringskravet (för ägda bostäder), preferenser för de olika boendeformerna och flyttmönster mellan olika regioner/kommuner. I dag publicerar vi en uppdatering av detta index avseende förhållandet under årets andra kvartal och vi har tittat närmare på hur det ser ut i Västra Götalands län och dess kommuner samt även inkluderat Kungsbacka kommun.
Det finns sammanfattningsvis, om coronakrisen inte tilltar i styrka, inga starka skäl att tro på stora prisfall i höst på bostadsmarknaden i Göteborg med omnejd.
Vårt index, som för hyresrätter bara beräknas på länsnivå, tyder på att det i förhållande till efterfrågan råder överskott på nyproducerade hyresrätter i Västra Götaland som helhet. Det behöver inte betyda att det inte behövs nya hyresrätter men att de hyresrätter som producerats ser ut att ha en volym och prisbild som inte matchas av hushållens efterfrågan med hänsyn tagen till deras betalningsförmåga. Vår analys pekar dessutom på att detta problem är mer uttalat i Västra Götaland än i övriga storstadslän.
Stora skillnader mellan kommuner
För småhus och bostadsrätter beräknas indexet ner på kommunnivå förutsatt att det finns tillräckligt många försäljningar för att få god precision i indexet. Här visar vårt index att det för Västra Götalands län som helhet råder balans mellan efterfrågan och utbudet på både nya bostadsrätter och småhus, men att det finns stora skillnader mellan kommunerna.
I Vänersborg och Partille råder tydliga underskott på nya villor. I Göteborg och Alingsås går trenden också tydligt mot underskott. I Kungälv och Uddevalla visar indexet däremot att det råder överskott på villor och att det finns en skarp trend mot överskott även i Kungsbacka. I flera av de kommuner där det i dag råder balans syns en svag trend mot framtida underskott om den fortsätter. Denna trend följer det allmänna mönstret i Sverige med en lång tid av fallande produktion av småhus i relation till övriga boendeformer.
Indexet visar samtidigt att det råder tydliga överskott på nya bostadsrätter i Uddevalla och Kungälv medan det istället råder underskott i Lerum och Kungsbacka. I Partille finns också en tydlig trend mot underskott.
Överskott av hyresrätter
Det finns sammanfattningsvis, om coronakrisen inte tilltar i styrka, inga starka skäl att tro på stora prisfall i höst på bostadsmarknaden i Göteborg med omnejd. Andrahandsmarknaden ser stabil ut. Däremot ser det ut att råda överskott på nya hyresrätter i Västra Götaland som helhet. För nya bostadsrätter och småhus råder överskott i flera kommuner medan det råder underskott i andra.
Sett till dessa resultat är en given fråga hur kostnaden för nya hyresrätter bättre ska kunna matchas med hushållens betalningsförmåga – och kanske i synnerhet den hos dem som har störst behov av dessa bostäder. En annan fråga är hur man vid den kommunala planeringen av nya bostäder ska komma till rätta med de obalanser som finns i flera av regionens kommuner mellan utbudet och efterfrågan av både småhus och bostadsrätter. Förhoppningsvis kan vårt nyproduktionsindex, som vi tillhandahåller fritt på SBAB:s webbplats med fyra uppdateringar per år, vara ett hjälpmedel för att kunna identifiera dessa obalanser.
Robert Boije, chefsekonom, SBAB och doktor i nationalekonomi