Vi sparar data i cookies, genom att använda våra tjänster godkänner du det.

Riktig journalistik gör skillnad.

Byggandet kan påskyndas utan en stor planreform

Det inte är plansystemens struktur som skapar långa ledtider i byggandet av nya bostäder – vilket ofta hävdas. Orsaken är i stället de mekanismer som gör att det inte ”lönar sig” att vara effektiv. Det visar vår nya rapport, skriver fastighetsekonom Hans Lind och Gustaf Edgren, TMF.

Det här är en debattartikel. Syftet med texten är att påverka och åsikterna är skribentens egna.

Den senaste tiden har frågan om höga byggkostnader stått i fokus. Fastighetsutvecklare kritiseras för att satsa på dyra projekt. Flyttskatten och frågan om amorteringskrav har också flitigt diskuterats som bakomliggande orsaker till svårigheterna att skapa en bättre fungerande bostadsmarknad. Men ett problem som fått alldeles för liten uppmärksamhet är processen som sker innan spaden sätts i marken.

En ny rapport om planeringsprocessen som skrivits av Hans Lind och nu publiceras av Trä- och Möbelföretagen analyserar varför tiden från den första idén att bygga på en viss plats till att byggandet kan påbörjas är så lång. Tiderna varierar mycket men i de flesta större kommuner handlar det om minst 3-5 år, ofta längre. Tidsåtgången har mer eller mindre blivit accepterad, men problemet skulle gå att lösa.

Rapporten visar att det inte är plansystemens struktur som skapar långa ledtider – vilket ofta hävdas – utan att det finns mekanismer som gör att det inte ”lönar sig” att vara effektiv. För att öka beslutstakten behövs alltså ingen ny stor lagstiftningsreform av plansystemet, vilket tveklöst är en bra nyhet. Det faktum att det finns goda exempel där planprocessen gått smidigt visar också att det går att vara effektiv inom ramen för dagens system.

Lönar sig inte att vara effektiv

Det finns två orsaker som då behöver åtgärdas. För det första behöver incitamenten att skynda långsamt tas bort. I ett stadsplaneprojekt är det kommunen som både bestämmer hur mycket tid som läggs ner och som bedömer när arbetet är klart. Ju långsammare det går, desto större intäkter till kommunen från byggherrarna som betalar på löpande räkning. Utan att peka ut enskilda kommuner kan man konstatera att incitamentsstrukturen inte talar för korta handläggningstider. Vi hör också vittnesmål om uttalanden som legitimerar detta: Kvalitet måste få ta tid! Men det som kännetecknar en kunnig planexpert är att denne snabbt ser vad som kan vara problemet, vilket framförallt är möjligt att göra i normala mindre eller medelstora bostadsbyggnadsprojekt.

Klåfingrigheten måste sluta

För det andra behöver klåfingrighet kring husens gestaltning upphöra. Kommunerna har genom PBL fått möjlighet att ställa estetiska krav: Vilket ytmaterial ska användas? Hur ska husen färgsättas? Men lagstiftaren har aldrig sagt att denna möjlighet ska användas frekvent. Lagens säger att god estetisk utformning ska främjas, men inte att kommunerna måste detaljstyra. Byggherrarna har själva ett starkt intresse av att främja en utformning som kommande köpare och hyresgäster anser är estetiskt tilltalande.

I exempelvis Tyskland går dessa processer mycket fortare eftersom det är mycket tydligare reglerat vad myndigheterna ska och inte ska ägna sig åt. I Sverige hittar vi inslag av godtycke. Stadsbyggnadskontoren i kommunerna bör vara just stadsbyggnadskontor och säkerställa genomtänkta beslut med hänsyn till tillgänglighet, infrastruktur, grönområden, offentliga platser och annat som behövs för en fungerande stad.

Fem steg till snabbare byggen

Vad behöver då göras för att se till att alla kommuner har korta och effektiva planprocesser, särskilt för vanliga, relativt små bostadsprojekt som drivs av mindre fastighetsutvecklare? Här är några av de förslag som presenteras i den ovannämnda rapporten:

 

1. Inför tidsgränser för varje del i besluts- och överklagandeprocessen. Detta finns i många andra länder och det är en gåta varför det inte finns i Sverige.

 

2. Inför en rätt för privata aktörer att ta fram en plan och få den prövad av en högre instans ifall kommunen tar för lång tid på sig eller inte godkänner planen.

 

3. Kommunerna ska i förväg ange vilken typ av utredningar som en fastighetsutvecklare ska presentera. Vill kommunen därefter ha ytterligare underlag ska det bekostas av kommunen.

 

4. Ge Konkurrensverket i uppdrag att granska kommunernas prissättning av avgifter som byggherrar betalar, eftersom denna prissättning är monopolistisk.

 

5. Inför en begränsning av vad kommunerna ska ägna sig åt när det gäller husens utseende.

De förändringar som beskrivits ovan innebär att makt flyttas från kommunerna till marknaden. Men kommunerna bör också få mer makt! Kommunerna måste kunna kräva att alla som bygger tar ett socialt ansvar, bygger varierat och inte bara bygger för höginkomsttagare. Staten måste begränsa sina riksintressen samt ta itu med liknande problem i de egna myndigheterna.

Skapar en tystnadskultur

Under de senaste decennierna har vi träffat många i branschen som berättat om kommunernas hantering av planärenden och bygglov. Måste det ta så lång tid? Måste det kosta så mycket? När vi har frågat om de inte borde gå till media eller till politiken har de i regel fått kalla fötter: Man vågar inte stöta sig med de kommunala tjänstemännen. Monopol tenderar att skapa en tystnadskultur, vilket är ett skäl till att styra upp kraven på kommunernas handläggning.

Långa och svårförutsägbara processer drabbar i första hand mindre företag som inte kan driva flera projekt parallellt och som inte kan ligga ute med kapital länge. Men ännu allvarligare är att tilltron till samhällets beslutsfattande eroderas om beslutsprocessen inte kan leverera när det gäller bostadsförsörjning.

Hans Lind

professor i fastighetsekonomi, tidigare vid KTH

Gustaf Edgren

projektledare Trä- och Möbelföretagen, TMF