Vi sparar data i cookies, genom att använda våra tjänster godkänner du det.

⇒ Om cookies och personuppgifter

1/8

Sverige bygger dyrast bostäder i EU

Sverige har haft EU:s högsta byggkostnader i tio år. - Det verkar som om landets byggbolag kan sätta vilka priser de vill, säger Petter Jurdell, vid branschorganisationen Sabo.

Att Sverige är dyrast i EU är ett välkänt faktum sedan många år och både bostadspriser och hyresnivåer rusar i höjden. Ändå kan ingen ge några entydiga svar på vad det är som driver upp kostnaderna. Men experterna pekar på flera faktorer:

Bristande konkurrens i flera led.
Svårigheter med att syna kostnaderna.
Brist på samordning över landet.

Den svenska bostadsmarknaden domineras av fyra byggbolag – NCC, JM, Skanska och Peab. Tillsammans står de fyra för 70 procent av de 30 största byggbolagens totala omsättning, enligt en rapport från Konkurrensverket. I Sverige är kostnaden för att bygga bostäder i dag 30 procent högre än i Finland och Tyskland och 60 procent högre än i Storbritannien och 15 procent högre än i Danmark.

LÄS MER: Så vill bostadsministern pressa priserna

Kraftig höjning

Kommunerna sitter på mest byggbar mark i landet och priserna har höjts kraftigt den senaste tioårsperioden. Kommunerna har kritiserats för att inte tillräckligt snabbt göra mark tillgänglig för bygge. När NCC exempelvis jämförde tre liknande projekt i tre länder visade det att det tog två år i Sverige innan detaljplanen var i hamn. Motsvarande siffra för Finland var ett år och Tyskland fyra månader.

Byggjättarna har å sin sida fått kritik för att de inte bygger i den utsträckning de kan utan i i stället lagrar mark för framtida bruk. Att lagra mark ger bolagen en handlingsfrihet att bygga vid den tidpunkt då det lönar sig som mest. ”För många” bostäder i heta områden kan skapa ett överskott som i sin tur leder till sänkta priser och lägre vinst. När byggbolag dröjer med att påbörja sina byggen på utsatt tid kan kommunerna dra tillbaka byggrätten. Men i Konkurrensverkets rapport framgår att kommunerna sällan utnyttjar den möjligheten.

Byggmaterial består av tusentals produkter och står för nästan hälften av byggkostnaderna och en del byggmaterial tillverkas på marknader med liten eller ingen konkurrens.

I sin bostadsutredning, Plats för fler som bygger mer, från 2015, skriver regeringen att det är svårt att veta om byggbolagens kostnader för byggmaterial motsvarar den faktiska kostnaden. Skälet är ett omfattande rabattsystem när bolagen i sin tur köper tjänster och varor från sina underleverantörer. Bolagen kan exempelvis sälja en toalettstol till bostadsbolaget för ett visst pris och själva köpa den för en mycket lägre summa.

– Rabattgivningen vid försäljningen av byggmaterial är omfattande och gör prisbilden diffus och svåranalyserad. De faktiska priserna beror på hur stora rabatter eller bonusar som byggbolagen lyckas förhandla sig till, säger Jonas Hammarlund, analytiker vid Boverket och en av experterna i regeringens bostadsutredning.

Blivit straffade

Under årens lopp har det hänt att svenska byggbolag försökt köpa byggmaterial till lägre pris vid sidan av sina traditionella leverantörer – och då blivit straffade.
– Om man köper stora volymer av varor från något annat land kanske du inte får något svensk företag att göra installationen och nästa gång du behöver handla via dina ordinarie leverantörer får du inte samma förmånliga pris som du haft tidigare, säger Jonas Hammarlund.

Inget annat land i EU har alltså så höga kostnader för att bygga bostäder, lokaler och industrier som Sverige och så har det varit de senaste tio åren. När det gäller enbart bostäder har vi legat i topp de senaste sex åren och de fyra åren dessförinnan var det bara Danmark som slog Sverige. Mellan 2006 och 2015 minskade byggkostnaderna för bostäder i 21 av 28 av EU:s medlemsländer men inte i Sverige.

42 000 kronor per kvadratmeter

En annan faktor som påverkar byggkostnaderna är att de stora byggbolagen i dag i allt högre grad bygger bostadsrätter i egen regi på egen mark för att det ger mer pengar. Enligt Konkurrensverkets utredning ökar kostnaderna med en femtedel när byggjättarna bygger på det sättet.

Enligt Statistiska centralbyrån har kostnaden för att bygga bostäder nästan fördubblats den senaste tioårsperioden från 22 000 kronor per kvadratmeter till 42 000 kronor i genomsnitt. Motsvarande siffror för storstäderna var 25 000 kronor och 49 000 kronor. I dag kan det kosta minst lika mycket att bo i en nybyggd hyresrätt som i en bostadsrätt.
2015 ökade byggkostnaderna med åtta procent medan den allmänna prisutvecklingen var noll och under 2016 ser byggkostnaderna ut att ha ökat ytterligare.

Petter Jurdell är chef för fastighetsutvecklingen vid de kommunala bostadsbolagens branschorganisation, Sabo. Han anser att brist på byggbar mark, brist på konkurrens och kapacitet är de tre största faktorerna bakom de höga priserna både på bostäder och själva bostadsbyggandet.

– Om det kostar 100 kronor att slå i en spik och bolaget kan ta betalt med 300 kronor för tjänsten, så är det inte kostnaden som är problemet, utan konkurrensen. I dag verkar det som om landets byggbolag kan sätta vilka priser de vill. Det är svårt att få fram vad kostnaden egentligen är och därmed svårt att bedöma rimligheten i priset, säger han.

Inga drivkrafter att pressa

Enligt Jonas Hammarlund vid Boverket finns inga drivkrafter hos byggjättarna att arbeta för att pressa sina byggkostnader.
– Inte med det marknadsläge som råder i dag, med stark efterfrågan på bostäder och lågt ränteläge. Så länge lönsamheten är god finns inga eller svaga incitament för att arbeta med att få ner kostnaderna i underliggande led. Samtidigt är byggbranschen väldigt konjunkturkänslig, den går snabbt upp och ner och den dag det vänder neråt vill inget bolag stå där med för stor kostym, säger han.

I Sverige tillämpar kommunerna de nationella reglerna för plan- och bygglagen på olika sätt. I januari 2015 förbjöds visserligen kommunerna att exempelvis ställa strängare krav på energisnålhet än vad staten gör men efterlevnaden brister. Detta försvårar serietillverkning av bostäder som kan placeras överallt i landet och därmed ge lägre tillverkningskostnader.

Av regeringens utredning framgår dock att problemet med långa plan- och byggprocesser inte är unikt för Sverige. Storbritannien har under många år brottats med krångliga processer i nivå med Sveriges och både Nederländerna och Danmark har vidtagit åtgärder för att korta sina handläggningstider.

John Söderström är ekonomiråd på Konkurrensverket och också en av experterna i regeringens bostadsutredning. Han efterlyser ett integrerat grepp där politiker, beställare, byggbolag och andra leverantörer samarbetar för att få ner de svenska bostadskostnaderna. Mellan 1985 och 2014 ökade exempelvis genomsnittshyran för hyresrätter dubbelt så mycket i Sverige som i Tyskland.

– Jag är förvånad över hur lite kunskap det finns om hur andra länder arbetar med kostnader och bostadsbrist. I länder som Holland och Tyskland reagerade ansvariga både inom branschen och på regeringsnivå långt innan byggkostnaderna blev så höga som i Sverige, säger han.

Jonas Hammarlund på Boverket har medverkat i regeringsutredningar om bostadsmarknaden under de senaste 20 åren. Idén med att ta samlat grepp är inte ny.

– Frågan har diskuterats under många år men på något sätt är det så att bostadsförsörjningsfrågorna inte prioriteras lika högt som andra frågor. De kommer bort, säger han.

Efter att ha granskat frågan i åratal anser han att den svenska modellen för bostadsförsörjning lämnar mycket att önska.

Underlätta för utländska aktörer

– Beslutsfattandet är decentraliserat ända ner till kommunnivå och de fixar det inte, det är inte görligt. När man trycker ner så mycket ansvar på kommunerna kan man inte sedan förvånas över att det blir bostadsbrist. Det ekonomiska ansvaret har staten lagt på bostadsköpare, hyresgäster och byggföretag med någon slags förväntan att byggindustrin ska bygga oss ur bostadskrisen av sig självt men det sker inte. Staten måste ta en mer aktiv roll och ge bättre förutsättningar för att marknaden att lösa frågan, bland annat genom att underlätta för utländska aktörer och mindre lokala byggmästare att delta i upphandlingarna, säger Jonas Hammarlund.

Förrförra året blev, enligt Boverket, 37 500 bostäder klara för inflyttning i landet, av dessa var 13 000 hyresrätter och runt 12 500 bostadsrätter i flerbostadshus. De fyra stora byggdrakarna svarade för hälften av bostadsrätterna och tre av jättarna för fyra av tio nybyggda hyresrätter. JM bygger enbart bostadsrätter.

I dag finns över 100 000 företag inom svensk byggindustri och enligt branschorganisationen Sveriges byggindustri startas det fler nya byggföretag jämfört med andra branscher. Ett tydligt tecken på att det ändå finns för få byggbolag på den svenska bostadsmarknaden är att de kommunala bolagen knappt får några anbud när de ska bygga hyresrätter.

Mellan noll och två anbud

I en enkät från Sabo svarade sex av tio att de får in mellan noll och två anbud. Förbo AB är ett allmännyttigt bostadsbolag med bostäder i Härryda, Mölndal, Lerum och Kungälvs kommun. Vid sitt senaste projekt på ett 40-tal hyreslägenheter fick företaget bara ett anbud.

Mot den bakgrunden har Sabo tillsammans med ett antal kommunala bostadsbolag etablerat kontakt med utländska byggbolag. I Sverige har nu för första gången ett utländskt mindre byggbolag lyckats vinna en totalentreprenad på bostäder hos det kommunala bolaget – vilket ses som ett stort genombrott.

Det är polska Tulcon som nu ska bygga 58 kommunala bostäder i Klippan i Skåne på uppdrag av Treklövern AB. De första bostäderna ska stå klara i december i år och en nybyggd trea på 70 kvadrat kommer att hamna på 8 000 kronor per månad.
Affären är ett exempel på att det finns utrymme att pressa prislappen på nybyggda flerbostadshus. Tulcons pris hamnade på 15 890 per kvadratmeter, exklusive moms. Drygt 13 procent lägre än det svenska bolagets första anbud.

– Vi är väldigt nöjda med nya samarbetet som känns jättespännande, säger vd:n Ulf Bengtsson.
Vidare har det kommunala bostadsbolaget i Malmö, MKB, tecknat ett ramavtal med ett tjeckiskt byggbolag på 600 modulbaserade lägenheter på två år, med möjlighet till två års förlängning. Jämfört med det enda svenska anbudet blev det tjeckiska priset en tredjedel lägre för MKB.

Den nuvarande situationen på svensk bostadsmarknad har stora likheter med det tidigare marknadsläget för infrastruktur. Banverket och Vägverket fick få anbud och åkte ut i Europa för att locka utländska anläggningsbolag till Sverige. Under de senaste åren har omkring två tredjedelar av alla större byggen gått till utländska entreprenörer. För tio år sedan toppade Sverige listan när det gäller kostnader för infrastruktur och låg skyhögt över snittet för EU-länderna. Sedan dess har kostnaderna gått ner med 23 procent och Sverige gått ner till andra plats.

Brist på bostäder i 250 kommuner

Enligt Boverket råder det brist på bostäder i 250 av landets 290 kommuner och Mariell Juhlin, hyresgästföreningens chefsekonom, är inte förvånad.

– Sverige är i dag det land i västvärlden som har den mest decentraliserade fysiska planering av bostäder. Vi har i dag 290 olika sätt att planera bostadsbyggande på och det saknas helt enkelt kompetens i många kommuner. Alla andra industriländer har någon typ av stadsplanering på högre nivå, både regionalt och nationellt. För att få balans mellan efterfrågan och utbud krävs att det offentliga kliver in på banan, säger hon.

Den svenska modellen för bostadsförsörjning har också fått varningsklockorna att ringa hos industriländernas samarbetsorganisation, OECD. I sin rapport, som presenterades häromveckan, är rekommendationen att den svenska bostadsmarknaden bör reformeras.
Hushållens skuldsättning är för hög, däribland för bostäder. När den historiskt låga räntan går upp kan landets ekonomiska tillväxt äventyras då hushåll med stora lån får mindre pengar på fickan. Ett förslag är att ränteavdragen på bostadslån fasas ut, ett annat att ett skuldtak införs kopplat till hushållets inkomst.

Björn Wellhagen, näringspolitisk chef på Sveriges byggindustrier, anser att OECD:s farhåga är överdriven.

– Enligt våra beräkningar är det bara ungefär sex procent av hushållen som ligger i riskzonen vid en förändring av räntan. Att vi har höga kostnader i Sverige är inget konstigt. Vi är ett högkostnadsland generellt sett men vi saknar en lösning för unga och kapitalsvaga att ta sig in på bostadsmarknaden och den måste vi hitta, säger han.

Sverige värst i klassen

Sverige har EU:s högsta priser för att bygga bostäder och har toppat listan topp sedan 2010. De fyra åren dessförinnan låg Sverige tvåa och Danmark etta. Priset för att bygga bostäder är 30 procent högre i Sverige än i exempelvis Finland och Tyskland och 60 procent högre än i Storbritannien och Belgien. Jämfört med Danmark, som ligger tvåa på EU-listan, är kostnaden 15 högre.

Eurostat har satt ett genomsnittsvärde för kostnaderna inom EU på 100. Länder med värden över 100 har byggkostnader över snittet och länder som ligger under snittet har lägre kostnader. Från 2006 till 2015 minskade kostnaderna för att bygga bostäder av 21 länder av EU:s 28 medlemsländer.

Källa: Eurostat byggkostnadsindex

Land                           2006           2015

EU (28 Länder)             100            100 

 

1    Sverige                 156,2        166,2

2    Danmark               167,0         150,6

3    Tyskland                119,5         136,5

4    Finland                  111,4         131,7

5   Österrike                 120,8        116,2

6    Frankrike                116,2        115,8

7    Holland                  135,5        114,3

8   Luxemburg               107,4        106,4

9   Belgien                    103,7          98,7

10  Storbritannien          118,3          96,9

11   Irland                     125,3          91,0

12   Italien                      87,9          73,9

13   Spanien                   85,0           71,4

14   Estland                    70,8           67,0

15  Cypern                      70,0           63,8

16   Grekland                   69,5           62,5

17  Malta                         54,7           64,2

18   Lettland                    66,5           60,8

19  Litauen                      69,1            58,9

20 Tjeckien                      50,0            56,0

21  Slovakien                   56,4             55,5

22   Polen                        49,2             53,5

23  Slovenien                   54,8             53,2

24   Portugal                    54,2             50,8

25   Ungern                      58,9             45,8

26   Kroatien                     56,4             44,3 

27  Rumänien                   38,0            35,4

27   Bulgarien                   34,7            35, 35 

Mest läst