Under den diskussion som pågår om boendesituationen i Sverige framförs ofta krav på fler lägenheter med hyresrätt, som ett sätt att erbjuda bostäder till lägre kostnad för mindre bemedlade. Det kan naturligtvis låta som en klok tanke, när det gäller kostnaden vid själva inflyttningen. Eftersom en hyresrätt inte kräver någon kontantinsats behövs ju inget sparande i förväg, det är bara att flytta in och börja betala sin hyra varje månad.
Vad man lätt missar är att hyran består av olika kostnader: ränta på bostadens kostnad, amortering av lånet hyresvärden tagit för att köpa fastigheten och löpande kostnader för det som förbrukas som el, vatten/avlopp, sophantering och husförsäkring. Dessutom tar hyresvärden ofta ut en kostnad för renovering och underhåll (målning, reparationer, golv och ytmaterial med mera.)
Årliga hyreshöjningar
För varje år sker en hyresförhandling som oftast leder till en hyreshöjning, trots att kostnader för ränta och amortering kanske inte alls ökat. Eftersom lånet varje år betalas av med en årlig amortering blir ju lånesumman lägre och därmed minskar räntekostnaden. De pengar som avsatts för renovering och underhåll kan ge en viss ränta fram till att pengarna behöver utnyttjas.
För den som äger sin bostad, hyresrätt eller småhus/villa, sjunker ofta bostadskostnaden för varje år för den som amorterar på sina lån samtidigt som fastigheten ökar i värde. All amortering tillfaller ju fastighetsägaren. En del av boendekostnaden är alltså ett sparande som tillfaller den boende och utgör ett eget sparkapital. Detta växer i takt med amorteringarna på lånen.
Ingen temporär hyreshöjning
Så kommer tiden då fastigheten behöver renoveras eller underhållas. Det kan vara målning, nya golv, stambyte eller liknande. För en hyresrätt kan man ju tycka att de pengar som under åren amorterats skulle kunna användas för att genomföra renoveringen, men så går det inte till. I stället kommer hyresvärden med en hyreshöjning som skall täcka kostnaderna, ränta på de pengar hyresvärden lånar upp för att renovera och amortering av dessa pengar. Och notera att hyreshöjningen inte är temporär. För varje gång man fått ett nytt golv eller kakel i badrummet höjs hyran permanent, utan kompensation för att det nya golvet eller kaklet är betalt efter ett antal år med den hyreshöjning som gjorts.
För den som äger sin bostad innebär en renovering en engångskostnad, men det finns ofta möjligheter att höja sina lån i banken för att bekosta detta. När renoveringen är betald sänks boendekostnaden igen.
För den boende som äger sitt boende har det på senare år varit så att den som säljer sin bostad efter 10, 20 eller 30 år, kan konstatera att man bott i stort sett gratis. Hela den kostnad man betalat för räntor, amorteringar och rörliga kostnader har man fått tillbaka i form av värdestegring av bostaden. Man står alltså där med ett antal miljoner på fickan (efter att betalat reavinstskatten), såvida man inte höjt sina lån i banken för att köpa ny bil, sommarstuga, resa utomlands eller hjälpa sina barn med en insats till ett eget boende.
Att sedan en ny bostad under tiden blivit dyrare är naturligtvis en komplikation, som gör att den som bott många år i ett eget boende inte säljer sin bostad, även om den kommit att bli alldeles för stor när barnen flyttat ut. Man väljer att bo kvar i en onödigt stor bostad, för att man bor så billigt.
För den som bott i hyresrätt under 30 år och betalat 4 000 kr/mån de första tio åren, 5 000 kr/mån de nästa tio, och 6 000 kr/mån för de senaste tio åren har boendet under 30 år kostat 1,8 miljoner. Pengar som är borta för alltid. Att bo i hyresrätt är dyrt.
Rättvis boendekostnad
För en politisk ledning som säger sig värna om svaga grupper och önskar ett mer jämlikt samhälle, borde det vara en självklarhet att hjälpa alla människor till ett eget boende. Eller åtminstone ett boende med villkor som ger en mer rättvis utveckling av boendekostnad över åren.
Detta skulle kunna ske genom att man hjälper människor som nu bor i hyresrätter att bilda hyreskooperativ och själva få skörda frukterna av de pengar man betalar för amortering. Och ta ett större ansvar för hur pengar för renovering och underhåll disponeras och amorteras – utan att alla behöver skotta eller göra något man inte orkar eller inte klarar. Alla bidrar med det man kan, och så turas man om med det som kräver lite mer. Kan man hitta ett sätt att blanda människor med olika ålder, bakgrund och erfarenhet löser sig detta enkelt.
Förutom den rena jämlikhetsaspekten skulle ett boende i kooperativ öka den egna delaktigheten, hjälpa till att öka kontakten grannar emellan, och öka de boendes inflytande och ansvar. Jag tror att detta dessutom skulle kunna bidra till ökad stabilitet och tryggare boende i många stadsdelar.
Eget boende utan kontantinsats
Ett annat alternativ skulle vara att bygga fristående småhus där de boende får hjälp till kontantinsats med statliga lån (på samma sätt som vi i Sverige hade på 1950-talet), och kan flytta in utan egen kontantinsats vid köpet. De månatliga amorteringarna används först för att betala det statliga lånet, och därefter till att amortera resten av lånet. Det betyder att människor utan kontantinsats skulle kunna skaffa ett bra eget boende till en rimlig kostnad som på sikt rejält minskar ojämlikheten i Sverige.
Bygg Tillsammans, en nystartad byggemenskap i Rosa Huset i Lövgärdet, har lämnat in ett förslag till att börja bygga småhus i Lövgärdet som ett Göteborgsförslag under 2017. Förslaget, som snabbt nådde över 200 röster, bereds för närvarande av Byggnads AB Framtiden. Vi är mycket nyfikna på när vi kan få sätta igång!
Skillnaden i kostnad mellan eget boende och boende i hyresrätt är i dag en mycket stor anledning till ökad ojämlikhet och skillnad i levnadsvillkor mellan olika grupper i det svenska samhället. Kanske till och med större än skillnad i inkomst?
Stefan Sundemo
boende i Lövgärdet sedan 1978, aktiv i Bygg Tillsammans och Rosa Huset, Equmeniakyrkan i Lövgärdet