I dag, onsdag, går tiden ut för dem som vill vara med och bygga den första delen av Frihamnen. Göteborgs stad har höga ambitioner: Frihamnen skall bli en mönsterstadsdel som till 400-årsjubiléet 2021 visar upp det bästa vi har inom bostäder och stadsbyggnad. Det har också gjorts utfästelser om att öppna marknaden för mindre aktörer som skall få vara med och bygga. Problemet är att höga trösklar riskerar att stänga ute mindre byggherrar genom att kräva dem på allt för stora och framtunga investeringar.
I markanvisningens underlag framgår att man söker 5-10 aktörer (eller team bestående av flera mindre byggherrar) som kommer att väljas ut för att bygga cirka 1 000 bostäder och lika många kontor/verksamheter. Man vill nu bygga blandstad på riktigt och komma bort från den tidigare delen av norra Älvstranden som ofta har kritiserats för bristande stadskvaliteter och storskalighet av sovstadskaraktär. Mycket i markanvisningens underlag tecknar en positiv bild av ett nytt hållbart samhällsbyggande där fler aktörer skall inkluderas. Göteborgs stad utnyttjar äntligen sin möjlighet att ställa krav på de byggherrar som vill vara med och bygga det nya Göteborg. Så långt är allt väl.
Utesluter effektivt mindre aktörer
Tillsammans skall en handfull byggherrar väljas ut för att ingå i ett konsortium som sedan skall driva och bekosta planprocessen. Konsortiet skall bära kostnader på mellan 20-25 miljoner i plankostnader plus egen tid. Det innebär att varje aktör skall ligga ute med över två miljoner kronor plus 1-2 heltidstjänster under två år. För en liten byggherre är detta mycket pengar och man riskerar att effektivt utesluta aktörer som:
1. Göteborgs stad har lovat skall få vara med och bygga.
2. Ofta är garant för ett framtida innovativt bostads- och stadsbyggande.
3. Kan bidra till den övergripande målsättningen om ett hållbart stadsbyggande med blandade aktörer.
Göteborg fortsätter, trots utfästelser om att alla skall få vara med och bygga i Frihamnen, ändå med konsortieupplägg där byggherrarna agerar bank snarare än stadsbyggare.
Konsortiet kommer att få en direkt påverkan på en kommande detaljplan i Frihamnen som dessutom kommer att gälla för ett större område än den aktuella markanvisningen. Det kan innebära att alltför ensidiga intressen prioriteras. Att detaljplanera innebär en viktig jämkning av intressen men också att ställa krav. Resultatet från tidigare konsortieupplägg som exempelvis Kvillebäcken uppvisar ett alltför storskaligt och enformigt byggande.
Har valet en helt annan väg
I Vallastaden i Linköping testar kommunen en helt annan väg. Genom att tilldela marken i mindre tomtbitar och först när detaljplanen är färdig ger såväl mindre byggbolag som stora aktörer (och till med privatpersoner) en möjlighet att bidra till minskad bostadsbrist och ett hållbart stadsbyggande. Byggherrar väljs i en öppen process där den som visar upp bäst projekt får marken. Resultatet är positivt med allt från de största byggföretagen till byggemenskaper och arkitekter som bygger i egen regi. En liknande modell är väletablerad i Tübingen i södra Tyskland, och resultatet är varierade stadsdelar.
För kommande etapper av Frihamnen bör kommunen genomföra fyra åtgärder för att få en större variation i det som byggs och ett byggande som bättre motsvarar människors behov och önskningar:
1. Planlägg först, markanvisa därefter. Planprocessens långa ledtider innebär höga ekonomiska trösklar för mindre aktörer, då byggherren måste ligga ute med plankostnaderna under lång tid. Genom att i stället tilldela marken först när detaljplanen är antagen kortas ledtiderna och fler typer av aktörer kan bygga.
2. Gör mindre fastigheter. För en mindre aktör kan ett bostadsprojekt på cirka 20-30 lägenheter vara maxgränsen för vad man klarar av. Genom att tilldela marken i mindre byggrätter får fler typer av aktörer möjlighet att bygga. En tilldelning bör då utgå ifrån den naturliga storleken av vad som passar för ett flerbostadshus med ett trapphus (så som exempelvis Vasastan eller Majorna byggdes) och kan då omfatta från cirka 5-30 lägenheter. Den aktör som vill bygga mer, bör kunna ansöka om att få flera fastigheter.
3. Markanvisa på kvalitet i stället för på kvadratmeterpris Genom att välja de byggherrar som visar upp bäst förslag utifrån kvalitets- och hållbarhetskriterier kan kommunen höja kvalitén på det som byggs. Det blir också ett sätt att stimulera till innovationer och en variation av bostadstyper på bekostnad av den likriktade massproduktionen.
Kräver stora ekonomiska muskler
4. Lägg betalningar så sent som möjligt. Att som i dag låta de utvalda aktörerna att ligga ute med stora belopp för utredningar, planavgifter och markkostnad innan byggandet kan påbörjas gör det svårt för den som inte har stora ekonomiska muskler att vara med. Självklart ska kommunen ta marknadsmässigt betalt för sina kostnader inklusive räntekostnader. Men det bör komma sent i processen för att inte stänga ute olika typer av mindre byggherrar.
Hur vi bygger vår stad är en angelägenhet för alla göteborgare. Det är dags att Göteborgs stad låter fler aktörer vara med att utforma morgondagens stadsdelar.
Rickard Stark
creative dir/arkitekt Okidoki arkitekter
Martin Nordahl
arkitekt MSA Okidoki arkitekter
