Helt rätt i storlek och stil och med doftande rosor i trädgården. Plötsligt står drömhuset där och du slår till. Tre månader senare upptäcker du mögel i tvättstugan. Efter långa diskussioner med säljaren, och i värsta fall en rättsprocess, måste du stå för hela ombyggnadskalaset.
Inte förväntat
I ungefär var fjärde husaffär uppstår det tvister om skador och fel. Leo Elf är byggnadsingenjör, har jobbat med juridisk rådgivning i 30 år och känner väl till problemen. Han anser att lagen, Jordabalken i det här fallet, är luddig.
- Lagen måste ändras för att undvika alla rättsprocesser om vad som är dolt fel eller inte i samband med fastighetsöverlåtelser, säger han.
Säljaren ska enligt lagen stå för dolda fel i tio år, men har ingen upplysningsplikt gentemot köparen och ingen undersökningsplikt. Vad som är dolda fel är inte sällan en tolkningsfråga och anses felet inte vara dolt, då får köparen ta smällen.
- Köparen har en långt gången undersökningsplikt. För att ett fel ska vara dolt ska det inte vara synbart vid en besiktning och föga känt i jämförbara fastigheter. I så fall kan köparen ha möjlighet att få reducering av köpeskillingen vid en tvist, säger Leo Elf.
Avtala om ansvar
Han tycker att det behövs bättre balans i ansvarsfördelningen mellan köpare och säljare.
- Det är säljaren som bäst känner till sin fastighet och som borde ombesörja besiktning och upplysa om fel. Köparen kan ha kontrollansvar för säljarens besiktning och sedan avtalar man om vems ansvar fel i fastigheten ska vara, föreslår han.
- Köparen måste ju kunna räkna med att det han köper är fullt brukbart. Det är det naturliga i en affärsuppgörelse.
Tydlig lag
Lena Stockenstrand, jurist på Fastighetsbyrån, anser tvärtom att lagen är tydlig. Köparen ansvarar för synliga fel, säljaren för dolda. Problemet, menar hon, är att köparna inte förstår omfattningen av undersökningsplikten.
- Det borde ligga i köparens intresse att sätta sig in i allt som rör huset som man ska köpa. Det är inte säkert att säljaren vet allt heller, det kan ju vara dödsbon eller någon som bara bott där en kort tid, säger hon.
Det som syns
Inte ens om du anlitar en besiktningsman kan du vara bombsäker på att slippa obehagliga överraskningar. Besiktningsmannen tittar bara på det som är synligt, det vill säga ungefär två tredjedelar av huset.
Har besiktningsmannen inte undersökt allt, eller missat synliga fel, är ansvaret ändå ditt, men då kan du i alla fall kräva besiktningsmannen på skadestånd.
FAKTA: Svårt att få rätt
Enligt Jordabalken är ett dolt fel något som köparen rimligen inte kan förvänta sig med hänsyn till fastighetens ålder och konstruktion, och något som inte upptäcktes eller borde ha upptäckts vid en noggrann undersökning av fastigheten.
Kraven på köparens undersökningsplikt har i praxis ställts så högt att man i praktiken måste anlita sakkunniga besiktningsmän inom varje entreprenadområde - el, vvs, måleri, byggteknik med mera - för att anses ha fullgjort sin undersökningsplikt.
Det är väldigt svårt för en köpare att få rätt i domstol mot säljaren beträffande dolda fel.
Källa: Villaägarnas Riksförbund (TT)
FAKTA: Förebygg problem
Sätt dig in i hur hus och byggteknik fungerar. Det gäller att bilda sig en egen uppfattning om husets skick och vad som kan hända med huset inom en nära framtid.
Husets ålder och konstruktion är avgörande. Vissa saker håller bara en viss tid.
Är du påläst kan du lättare ställa rätt frågor till besiktningsmannen om du anlitar en sådan. Då kan du få relevant information och få ut mesta möjliga av besiktningen.
Använd en oberoende besiktningsman och ta referenser.
Se till att besiktningsmannen har en ansvarsförsäkring, kolla villkoren för besiktningsavtalet och vad besiktningen omfattar.
Var alltid med under besiktningen och begär ett skriftligt utlåtande.
En besiktningsman ansvarar bara för sitt uppdrag i två år.
Det finns försäkringar mot fel som både köpare och säljare kan teckna men de täcker i allmänhet inte alla fel. Läs villkoren noga innan du bestämmer dig för en sådan. (TT)
