Vi sparar data i cookies, genom att använda våra tjänster godkänner du det.

Om Cookies

När den generella bostadspolitiken bröt samman tvingades man riva tiotusentals tomma och nybyggda lägenheter.
När den generella bostadspolitiken bröt samman tvingades man riva tiotusentals tomma och nybyggda lägenheter.

Allmännyttan och Framtiden

Utan att någon riktigt tänkt på det har allmännyttan blivit hängande i luften, vilket för en stad som Göteborg blivit ytterst problematiskt. Konkret innebär det att drygt 70 000 lägenheter har en ägare med oklara mål och som har svårt att klara vare sig nyproduktionen eller renoveringarna inom ramen för det existerande hyressystemet, skriver Jan Jörnmark.

GP Ledare är oberoende liberal. Fristående gästskribenter representerar ett bredare politiskt spektrum.

Den göteborgska allmännyttan har karaktären av att vara stadens okända storhet. Den finns överallt och är dessutom en aktör som många förväntar sig närmast mirakel av. Den ska inte bara bygga de ”billiga hyresrätter” som alla säger sig önska – den förväntas också renovera så billigt att ”alla ska kunna bo kvar” även efter att nya badrum och spisar installerats. Desto större har därför besvikelsen varit den senaste tiden när en snart sagt obegriplig bytesaffär skulle genomföras i Rannebergen och Lövgärdet samtidigt som bolagen fört fram rekordhöga hyreskrav som sätter fingret på själva grundbulten i dagens hyresmarknad: varför finns det en allmännytta och vad ska man ha den till?

Du läser nu en av dina fria artiklar på GP.se

Det hörs på namnet att ”allmännyttan” skapades som ett redskap för en generell bostadspolitik. Det var efter 1945 som den kommunala bostadssektorn blev ett instrument för en politik som skulle verka på många sätt. Inte minst skulle den stabilisera ekonomin i samband med ekonomiska medgångar. Hörnstenar i bygget var kontrollen över hyressättningen och en kommunal icke-vinstsyftande bostadsförsörjning som styrdes via statliga nyproduktionskvoter. Under många decennier växte sedan allmännyttan till att bli en dominerande fastighetsägare. Problemet var bara att själva den generella grundtanken brast på alltfler ställen. I mitten av 1950-talet underlättades den statliga utlåningen för att bygga egnahem och samtidigt slog bilägandet igenom. Unga medelklasshushåll började i stort sett omedelbart att köa för tomter i olika satellitkommuner till Stockholm, Malmö och Göteborg. Majoriteten av de större bostäder som byggdes var redan villor och därför planerades områden som Angered och Skärholmen för större lägenheter och på ett närmast exklusivt sätt. När de stod klara visade det sig att kalkylen inte höll eftersom andrahandsmarknaden för villor liberaliserades samtidigt.

Det som ställdes på sin spets var frågan om allmännyttan var ett mål eller ett medel. Till början av 1960-talet var den ett medel både för att lösa ett enormt efterfrågeöverskott (”bostadsbrist”) och för att stabilisera ekonomin. Under decenniet gjordes ett sista försök att använda den som det var tänkt, men de tiotusentals nybyggda lägenheter som sedan stod tomma och revs långt in på 2000-talet visade att målet var omöjligt. Drömmen om en generell bostadspolitik dog i samma stund som det rådde fri prisbildning på den övriga bostadsmarknaden.

Istället förändrades allmännyttans karaktär men det har aldrig blivit klarlagt om den fortfarande är ”allmän” eller bedriver någon form av särskild social funktion. Lika otydligt är det om den har blivit ett mål i sig eller fortfarande är ett medel för att uppnå någonting. Konflikterna blev akuta när ytterligare reformer i början av 1990-talet tog bort subventionerna till nyproduktionen av bostäder. Problemet – som i princip har funnits kvar sedan dess – var att nybyggen inte kunde finansieras inom det gamla bruksvärdessystemet. Efter drygt tio år av rättsliga processer och utredande hittade man ett modifierat bruksvärdessystem och införde samtidigt presumtionshyror vilka närmade sig marknadshyror. Men förändringarna löste inga av problemen i det gamla beståndet, som fortsatte att ha mycket låga hyror. Snarare gjorde de saken värre, eftersom de hyrorna nu blev lägre i förhållande till den dyra nyproduktionen. Köerna har därför snarare förvärrats under 2010-talet.

Utan att någon riktigt tänkt på det har allmännyttan blivit hängande i luften, vilket för en stad som Göteborg blivit ytterst problematiskt. Konkret innebär det att drygt 70 000 lägenheter har en ägare med oklara mål och som har svårt att klara vare sig nyproduktionen eller renoveringarna inom ramen för det existerande hyressystemet.

Att äga och förvalta denna enorma mängd lägenheter betyder att det uppkommer ett kontinuerligt och ständigt renoverings- och underhållsbehov. För en normal förvaltare betyder det att beståndet utvecklas och omstruktureras. Problemet i Göteborg är dock att den politiska ägarmajoriteten i praktiken har infört ett omstruktureringsförbud. Efter en mytisk och aldrig utvärderad försäljning av drygt 3 000 lägenheter till General Electric försommaren 1997 avbröts storskaliga försäljningar. På samma sätt stoppades innerstadsförsäljningar efter att 52 lägenheter sålts på Skanstorget vintern 2002 och slutligen stoppades förändringar i ”miljonprogrammet” efter ett antal mycket lyckade försäljningar i Tynnered 2005-2006.

Det politiska förbudet mot omstruktureringar innebär att de allmännyttiga bolagen inte kan tillgodogöra sig värdestegringar samtidigt som underhållsbehovet ökar. Det betyder också att det blivit uppenbart att allmännyttan i Göteborg har blivit ett mål i sig. Men det är just det passiva upprätthållandet av status quo som blir ett problem när alltfler politiker vill ge allmännyttan aktivt mål: att bygga billiga lägenheter och att bygga bort bostadsbristen. Konflikten uppstår just mellan de passiva och aktiva målen. I motsats till hur det såg ut innan 1994 skjuter ju inte staten till medlen för dessa längre. Får man då inte utveckla sina bestånd återstår bara höga hyreshöjningar, ytterligare upplåning eller rentav kommunala aktieägartillskott om man vill uppnå de aktiva målen.

Problemet med den frysta allmännyttiga verksamheten är större än finansieringen av de nybyggda lägenheterna. I innerstan byggde allmännyttan upp ett stort bestånd i samband med saneringarna under 1960-talet och därefter i samband med att bruksvärdesprincipen eliminerade de flesta konkurrenter. I ytterområdena finns mängder av annorlunda bestånd som är byggda mellan 1945 och 1975. Egentligen har de bara en sak gemensamt i dag: de har ett snabbt växande renoveringsbehov och för 126 000 göteborgare innebär de att de idag bor i områden som är hundraprocentigt dominerade av hyresrätter. Tittar man på flyttningarna från de områdena rör det sig om cirka 3 000 personer som varje år flyttar till villor eller bostadsrätter. Eftersom det för alla dessa människor är omöjligt att hitta alternativ i de egna närområdena förklarar det en mycket stor andel av det ständigt negativa utflödet av medelålders utflyttare till kranskommunerna. Ironiskt nog är det alltså samma problem som vi dragits med i ungefär sextio år. Den ständiga utflyttningen har inte heller bara drivit på segregationen. Ett annat bekymmer är att de stagnerande och till och med fallande inkomstnivåerna i hyreshusbestånden innebär att det blir svårt att finansiera renoveringsbehovet med höjda hyror. Ohållbarheten i status quo-strategin är uppenbar.

Behovet av en allmännytta som är aktiv i alla bemärkelser är sannolikt en av kommunens allra mest centrala frågor. Dels är det själva kärnan i möjligheterna att undvika en långsam utarmning av de gemensamt ägda bolagens fastighetsbestånd, dels har det en mycket viktig samhällsekonomisk betydelse. Ser man till de data som är tillgängliga visade sig breddningen av ägandeformerna i Tynnered under 2005-2006 ha haft mycket positiva effekter. Erfarenheterna därifrån säger inte bara att det gör det möjligt för den som är intresserad av att äga sin bostad att stanna kvar i alla delar av Göteborg. Dessutom antyder de att man faktiskt uppnått precis de sociala breddningseffekter som man avsågs när allmännyttan försökte konkurrera med grannkommunernas villabyggande för drygt femtio år sedan. Att vänta halvsekel till med en fortsättning har knappast Göteborg som stad råd med.

Mest läst