Samäg och förbli vänner
Att äga fritidshus tillsammans kan bli en knivig historia. Vackra sommardagar kan snabbt förvandlas till ösregn när parterna inte är överens.
Relaterat
Att tänka tio, femton år fram i tiden kan vara bra för att se vilka olika händelser som kan uppstå när du äger ett fritidhus tillsammans med andra.
Under den långa perioden kan saker uppstå, som när och hur vi ska renovera, eller att någon kanske vill sälja sin del och då kan en värdering bli en knivig situation.
Att från början skriva avtal, så detaljerat som möjligt, är det bästa skyddet mot oenighet och långa tvister.
GP listar tre situationer som Gunilla Nyström, privatekonom på SEB, reder ut.
Scenario 1: Kan tvingas lösa ut del i ärvd sommarstuga
Fyra syskon äger tillsammans ett fritidshus som de ärvt efter sina morföräldrar. En tycker att det blivit för jobbigt med skötsel och underhåll och vill sälja. Det vill inte de andra höra talas om.
Den som vill sälja har inte heller råd att vara kvar av ekonomiska skäl. De har ingen möjlighet att lösa ut till marknadsmässigt pris, sommarstugan är i dag mycket mera värd än när de tog över.
Svar: Utgångspunkten är att den som vill sälja har rätt att få ut sin del till marknadsvärde. Kan inte de andra delägarna köpa syskonets fjärdedel till marknadspris så är lösningen att fritidshuset säljs och att delägarna delar på pengarna.
Den som vill sälja kan tvinga fram en försäljning genom att vända sig till tingsrätten och få en god man enligt samäganderättslagen utsedd. Gode mannen ordnar sedan med försäljning av fritidshuset på offentlig auktion. Eftersom det förfarandet både är dyrt och det finns risk för att priset på huset blir sämre än vid en vanlig försäljning är det bättre att komma överens och lämna huset till mäklare.
Men först ska ju de övriga tre tänka igenom noga om de vill eller skulle kunna lösa ut den fjärde. Det handlar ju trots allt bara om att köpa 1/12 var. Låt göra ett par olika värderingar av huset. Kanske kan vart och ett av syskonen finansiera sitt köp helt eller delvis med lån?
I svaret har jag utgått ifrån att morföräldrarna inte reglerat i testamente vad som ska hända om någon vill ha loss sin del. I så fall är ett sådant villkor bindande.
Scenario 2: Rimligt att betala mer för slitage
Två familjer som varit barndomsvänner köpte en stuga i Bohuslän tillsammans för tre år sedan. Den ena har numera två barn och den andra har fyra barn och två hundar. Den mindre familjen tycker att vännerna sliter mer på huset, förbrukar mer el, duschar oftare och slösar med uppvärmningen.
De har föreslagit att de andra ska stå för en större del av underhåll och fasta utgifter. Situationen börjar bli infekterad.
Svar: Kanske kan låta drastiskt, men om situationen är infekterad redan efter tre år är det sannolikt bäst att sälja! Och vill båda familjerna vara kvar i samägandet krävs kompromisser och ett avtal som reglerar vad som ska gälla. Men man måste ha klart för sig att om millimeterrättvisa är viktigt så är samägande generellt ingen bra idé. Då blir stugan ett irritationsmoment istället för ett smultronställe.
Att skriva i avtal hur ofta man får duscha eller hur varmt man ska ha i huset tror inte jag på. Däremot kan man så klart fördela elkostnaderna så att en tvåbarnsfamilj betalar 4/10 och en fyrabarnsfamilj 6/10. Eller i förhållande till hur mycket de vistas i huset.
Det allmänna slitaget på huset är svårt att kvantifiera. Här är det mest rimligt att dela lika.
Scenario 3: Oense om kostnad för nödvändig renovering
Skärgårdshuset med egen brygga håller på att förfalla och behöver en kostsam totalrenovering. Skorstenen är farlig och takpannor har rasat ner. Det finns flera ägare, varav några vill passa på att uppgradera fastigheten till en mer modern bostad med öppen planlösning.
De är inte överens, händer inget kommer huset att förfalla och marknadsvärdet sjunker.
Svar: I princip måste samtliga delägare vara överens om vilka renoveringar som ska göras. Delägare som vill lyxrenovera kan inte driva igenom det mot övrigas vilja. Brådskande, nödvändiga reparationer, som en vattenskada, kan den delägare som upptäcker skadan få åtgärdad utan att alla godkänner. Och då under förutsättning att det inte hinns med eller finns möjlighet att få tag i alla.
Vad som är nödvändig åtgärd är inte helt självklart. Att börja reparera huset utan att samtliga är överens om hur och till vilken kostnad avråder jag bestämt ifrån.
Antingen får man se om man kan jämka ihop sig utifrån minsta gemensamma nämnare eller så får man sälja.
Fakta/Bakgrund
Vad är viktigt att tänka på?
... om jag ska testamentera en egendom till flera personer?
– Tror du att personerna klarar att äga ihop? Har de ungefär samma värderingar och ekonomi? Annars ta hjälp av jurist för att hitta alternativa lösningar. Många vill låsa in barnen i ägandet av fritidshuset genom att skriva att den som vill sälja måste sälja till övriga delägarna till för lågt pris.
– Tänk på att det gynnar dem som vill behålla stugan på bekostnad av den som kanske måste ha loss pengar på grund av sjukdom, arbetslöshet eller skilsmässa. Marknadsvärde är mer rättvist.
... om jag ärver en fastighet tillsammans med andra?
– Skriv ett avtal som reglerar hur samägandet ska fungera, hur huset ska användas, hur räkningar och kostnader ska skötas, arbetshelger med mera.
... om vi är flera ägare och vill göra rot-avdrag?
– Var och en av delägarna kan göra rot-avdrag motsvarande sin ägarandel. Varje delägare har möjlighet till maximal rot/rit-skattereduktion per person på 50 000 kronor per år. En förutsättning för rot-avdrag är att vederbörande inte utnyttjat sitt avdrag för året på exempelvis sin permanentbostad.
... om vi hyr ut gemensam sommarbostad till över 26 200 kronor som är skattefritt?
– Uthyrning redovisas i deklarationen. Varje delägare tar upp så stor del av hyran som motsvarar ägarandelen. Skatteverket har en hjälpblankett (SKV 2199) där man kan räkna ut överskottet som sedan fördelas.
... om vi ska utnyttja stugan olika mycket?
– Om det är tanken redan när ni köper stugan så kan ni köpa olika stor andel och dela kostnader på samma sätt. Eller så kan man fördela bara kostnaderna efter användandet. Ett tredje sätt är att dela upp veckorna lika och sedan bestämma en hyra per vecka utifrån lågsäsongs- och högsäsongsveckor där man kan snegla på vad uthyrningsfirmor tar.
