I höstas har det rapporterats intensivt om vändningen på bostadsmarknaden. Efter flera år av uppgång har priserna vänt nedåt i hela landet. I Stockholm föll de med nästan tio procent under tre månader från augusti till november och har sedan fortsatt falla även under december enligt Valueguards index. Det är det snabbaste raset sedan finanskrisen hösten 2008.
Flera faktorer pekas ut som orsaker till prisfallet: byggboomen har genererat ett snabbt växande utbud, bankerna har blivit mer återhållsamma i sin kreditgivning samtidigt som Finansinspektionen infört amorteringskrav.
Läget är nervöst
Läget är nervöst för bostadsutvecklare och högt belånade hushåll, även om bankernas experter menar att ett större prisras inte är aktuellt eftersom svensk ekonomi går starkt, hushållen har stabila inkomster och räntorna förväntas vara fortsatt låga. Men sett ur ett annat perspektiv vore ett större prisras helt i sin ordning.
Bortom det spekulativa värdet av en bostad så finns ett reellt värde som utgår från vad en bostad kostar att producera. Hans Lind, KTH-professor i fastighetsekonomi och doktor i nationalekonomi, skriver i senaste numret av Ekonomisk Debatt att bostadspriserna i Stockholm på sikt borde falla 50 procent för att spegla det reella värdet baserat på produktionskostnaden.
Bankerna tycker att hushållen har råd med dagens bostadspriser, men för många förstagångsköpare kan bostadsköpet bli deras livs förlustaffär. Inte nog med att boendekostnaden blir mycket hög när räntorna väl börjar stiga, köparen riskerar dessutom att förlora stora summor vid en nedjustering mot det reella bostadsvärdet. Att många köpare nu börjar tveka bör därför betraktas som ett sundhetstecken.
Hushållens höga belåning är inte bara riskfylld på individnivå, utan även på samhällsnivå. En bostadsbubbla som spricker skulle kunna dra med sig hela ekonomin och det finansiella systemet.
Får stora konsekvenser
Men samtidigt som nedkylningen av den överhettade bostadsmarknaden i grunden är sund, får den stora konsekvenser för nyproduktionen. För att få byggkreditiv från banken krävs i normala fall att 60 procent av lägenheterna är sålda redan på ritning. Utan denna försäljning blir bygget inte av. Redan nu syns tecken på att bostadsbyggandet bromsar in. Under tredje kvartalet 2017 lämnades startbesked till 12 000 bostäder enligt SCB:s preliminära siffror. Det är 25 procent lägre än det föregående kvartalet och det lägsta antalet sedan 2015.
Att byggandet nu avstannar trots brinnande bostadsbrist är ett kvitto på att bostadspolitiken misslyckats. Under de senaste 25 åren har ansvaret för bostadsförsörjningen lämnats över på marknaden. Men det kommersiella byggandet kan inte ta socialt ansvar. Samtidigt som marknaden för dyra bostadsrätter nu är mättad står 400 000 unga vuxna fortsatt utan bostad. Även på hyressidan märks en minskad efterfrågan på dyr nyproduktion vilket riskerar leda till minskat byggande av hyresrätter. Därför måste politikerna ge besked om hur byggtakten kan hållas uppe och hur bostäderna kan göras tillgängliga för fler grupper.
Smartare modell krävs
För att klara det fortsatta byggandet behöver regeringen ta fram en smartare modell för finansiering. Bostadsbyggande innebär hög risk och stora kostnader för kapital, vilket i sin tur ökar krav från investerare på hög avkastning. Dessa dyra kostnader för risk, kapital och vinst betalas i dag av de boende. Det vore rimligt om staten tog över en del av kostnaden och risken. Som motkrav bör då staten kräva att det byggs bostäder som vanliga löntagare har råd att efterfråga liksom krav om minimal klimatpåverkan och god kvalitet. Ett sätt vore att utveckla och utöka det befintliga investeringsstödet för hyresrätter med rimliga hyror.
Vad som behövs nu är att de politiska partierna erkänner det bostadspolitiska misslyckandet och att partierna drar rätt lärdomar. Vi befinner oss i en stund av allvar där många berörs – alla de utan bostad, de många med stora bostadslån, och i förlängningen hela befolkningen ifall landet skulle drabbas av recession.
Detta är ett gyllene tillfälle för partierna att visa på nytänkande och ansvarstagande. Vi är många som längtar efter att se den politiska kraft som leder oss bort från bostadskrisens många fallgropar.
Lisa Deurell
arkitekt SAR/MSA och aktiv i bostadsfrågan
Per Björklund
journalist och författare till ”Kasinolandet: Bostadsbubblan och den nya svenska modellen”