HLU, VLU eller behovsprövat
- så renoveras lägenheter
Förr, fram till 1970- och 80-talet, renoverades ofta hyreslägenheter med jämna mellanrum. Periodiskt underhåll kallades det men det har i stort sett försvunnit nu. I dag heter underhållsmodellerna HLU, VLU, behovsprövat eller HGU.
Relaterat
Fakta
Fakta
Poseidon
Allmännyttig bostadsvärd, Göteborg, cirka 23 000 lägenheter.
Lena Molund, informationsansvarig
Vilket system har ni?
Vi har ett behovsprövat system och inga fasta tidsintervall. Vi tittar på hur det faktiskt ser ut och om det är motiverat med renovering. Inspektion görs vid flyttning, annars får hyresgästen höra av sig till husvärden. Husvärden har en egen budget, eget ansvar och tar egna beslut.Vad jag vet har inget fall hamnat ända till hyresnämnden. Min känsla är att vi löser de här frågorna. Inga rabatter ges även om ingen renovering genomförs. Vi har inga lägenhetsfonder.
Hur fungerar ert nuvarande system? Är ni nöjda?
Vi tycker att vårt system fungerar väl. Vi har inga planer på att ändra.
När infördes nuvarande system?
Det infördes 1996. Mellan 1986 och 1996 hade vi HGSU (Hyresgäststyrt underhåll) där hyresrabatter betalades ut om man avstod reparation när det var dags. Innan 1986 hade vi periodiskt underhåll och gjorde storrenoveringar i hela bostadsområden.
Var det bättre förr?
Nej. Det hände ofta att vi gjorde underhåll där det inte behövdes vilket blev väldigt dyrt, något som alla hyresgäster fick vara med och betala. Behovsprövat underhåll, som vi har idag, gör att vi kan rikta insatserna dit de behövs vilket håller kostnaderna och därmed också hyrorna nere.
*****
Bostadsbolaget
Allmännyttig bostadsvärd, Göteborg, ca 22 500 lägenheter.
Inger-Lena Bennman, informationschef
Vilket system har ni?
Vi har något vi kallar för HGU (Hyresgäststyrt underhåll). Ommålning och tapetsering planeras vart trettonde år. Om renovering inte genomförs då, för att hyresgästen kanske är nöjd med befintlig standard, så utdelas en hyresrabatt för det eller de rum som inte målas eller tapetseras. Vid onormalt slitage som medför att renoverings- eller reparationsarbeten behöver utföras när en hyresgäst lämnar en lägenhet, så är det i allmänhet den avflyttande hyresgästen som står för denna kostnad.
Hur fungerar ert nuvarande system? Är ni nöjda?
Ja, vi är nöjda och har för närvarande inga planer på att förändra systemet.
När infördes nuvarande system?
I mitten av 1980-talet. Tidigare bestämde vi när det var dags att renovera efter ett visst schema men det innebar inte att vi exakt tog hela kvarter.
Var det bättre förr?
Nej, det var det absolut inte. Då hade hyresgästerna inget inflytande alls utan vi bestämde allt. Nej, det nya är bättre.
*****
Familjebostäder
Allmännyttig bostadsvärd, Göteborg, ca 18 000 lägenheter.
Helena Mehner, marknadschef:.
Vilket system har ni?
Varje lägenhet har en egen fond som är knuten till lägenheten och inte till hyresgästen. Fondens storlek framgår varje månad av hyresavin. Det finns ett tak för varje lägenhetsfond. Om fonden är fylld och ändå ingen renovering görs ges rabatt på hyran under en viss tid. När en hyresgäst vill ha renovering besiktigas lägenheten och sedan görs en bedömning om åtgärd med tanke på behovet.
Hur fungerar ert nuvarande system? Är ni nöjda?
Det är svårt att säga men enligt de mätningar som görs har vi nöjda hyresgäster.
När infördes nuvarande system?
Det infördes 1986 när skattereglerna var förmånliga. Nu har reglerna ändrats och vi håller på att se över systemet.
Var det bättre förr?
Svårt att säga. Förutsättningarna är så annorlunda. Nu utgår vi mer efter hyresgästerna och fastigheternas behov.
*****
Mölndalsbostäder
Allmännyttig bostadsvärd, Mölndal, ca 3 000 lägenheter.
Arly Jacobsen, förvaltningschef.
Vilket system har ni?
Vi har VLU (Valfritt LägenhetsUnderhåll). 1998 sänktes hyran med 36 kronor per kvadratmeter och år (210 kr per månad för 70 m2, GP:s anm.). I gengäld ansvarar hyresgästen för lägenhetens ytskikt med undantag för badrummet. När det behöver renoveras kan hyresgästen göra det helt själv eller anlita valfri entreprenör. Det betyder att även vi kan göra jobbet eller sälja materialet. I så fall slås den kostnaden ut på hyran under en viss tid.
De 36 kronor som hyran sänktes med 1998, hur mycket gör det idag?
Vi har pratat med hyresgästföreningen om det och siffran 42 kronor nämndes (245 kr per månad för 70 m2, GP:s anm.).
Hur fungerar ert nuvarande system? Är ni nöjda?
Vi är från bolagets sida väldigt nöjda. I de enkäter vi gjort är de allra flesta av dem som känner till systemet nöjda. Vårt problem är att bara 80-85 procent av våra hyresgäster känner till systemet.
När infördes nuvarande system?
1998, vi har haft det i sju år.
Vad hade ni för system innan 1998?
Innan dess hade vi vanligt periodiskt underhåll med 12-årsintervaller.
Var det bättre förr?
Nej, det var det inte. Det tror jag varken bolaget eller hyresgästerna tycker. Det var dyrare vilket i slutändan hyresgästen fick betala.
*****
Förbo
Allmännyttig värd med drygt 5 000 lägenheter i Härryda, Kungälv, Lerum och Mölndal
Kenny Marcussen, fastighetsutvecklingschef
Vilket system har ni?
Vi har både VLU och behovsprövat underhåll när det gäller väggar och tak. Våtrum, vitvaror i kök och golv omfattas inte. Hyresgästerna får själva välja den modell som passar dem. De allra flesta väljer VLU.
De som valt VLU sköter själv sitt eget underhåll och får då en hyresrabatt på 153 kronor i månaden för en normaltrea. Då kan de göra jobbet själva eller anlita valfri entreprenör vilket betyder att även vi kan göra jobbet.
Vid behovsprövat underhåll sköter vi renoveringen när det finns behov.
Hur fungerar ert nuvarande system? Är ni nöjda?
Jag tycker det fungerar bra, vi är nöjda.
När infördes nuvarande system?
Det startades 2001. Dessförinnan hade vi en modell där varje lägenhet hade egna reparationsfonder. Väntade hyresgästen länge med att renovera utgick en hyresrabatt.
Var det bättre förr?
Nej, för hyresgästen är det bättre nu när de kan välja modell och reparera när de själva vill, valfriheten är värdefull. Möjligtvis kanske det var rationellare för värden förr när man reparerade hela områden samtidigt.
*****
Stena Fastigheter
Privat bostadsvärd med cirka 7 000 lägenheter i Göteborg.
Bengt Gustafsson, vd Stena Fastigheter Göteborg AB.
Vilket system har ni?
Vi har både hyresgäststyrt och behovsprövat med övervikt av behovsprövat underhåll. När vi köper upp fastigheter tar vi över det befintliga avtal som gäller mellan tidigare värd och hyresgästföreningen.
Det hyresgäststyrda: Hyresgästerna får efter en viss tidsperiod erbjudande om att till exempel tapetsera om. Om hyresgästen väljer att inte göra renoveringen utgår en hyresrabatt under en viss tid.
Det behovsprövade: Vid varje omflyttning görs en besiktning. Föreligger då behov av renovering erbjuder vi det. När det handlar om hyresgäster med lång boendetid brukar initiativet komma från hyresgästen själv. För det mesta brukar vi och hyresgästerna komma överens men med 7 000 lägenheter händer det naturligtvis att vi har olika åsikter ibland. Jag tycker det är ytterst sällsynt och inte något stort problem.
Hur fungerar ert nuvarande system? Är ni nöjda?
Vi tycker det behovsprövade systemet fungerar bäst och försöker långsiktigt gå över till det. I stort tycker vi det fungerar bra med vårt underhåll.
Var det bättre förr?
Nej, det är bättre nu. Jag tycker det fungerar bra idag.
*****
Wallenstam
Privat bostadsvärd med cirka 3 000 lägenheter i Göteborg.
Mathias Aronsson, vd för Wallenstam Bostads AB.
Vilket system har ni?
Vi har behovsstyrt underhåll. Normalt tar hyresgästen kontakt och vill ha reparation. Vi gör en besiktning och sedan sker en eventuell reparation under nästkommande år. Vi kan då också komma överens om att hyresgästen gör jobbet själv och dela ut färgburkar eller tapeter.
Hur fungerar ert nuvarande system? Är ni nöjda?
Det fungerar bra. Jag upplever att vi och hyresgästerna kan komma överens och lösa tvister. I ett fåtal fall uppstår oenighet men då kan till exempel hyresgästföreningen tillkallas så att inte hyresgästerna upplever att de blir överkörda. Vi vill ha nöjda hyresgäster som bor hos oss många år. Många hyresgäster gör mycket själva. Jag upplever generellt att folk är duktiga och gör bra jobb, det är inget strul med det.
När infördes nuvarande system?
Vi har haft det här systemet så länge jag kan minnas och varit i företaget vilket är tio år.
Var det bättre förr?
Nej, det var ett resursslöseri förr när man renoverade efter tidtabell och ibland gjorde onödiga reparationer.
*****
Hyresgästföreningen
Göran Moberg, förhandlingschef för Hyresgästföreningen, Region Västra Sverige
Hur skiljer det sig med renoveringsviljan mellan allmännyttan och privatvärdar?
Det är ganska tufft rakt över. Nu är det ont om lägenheter och det utnyttjar hyresvärdarna. Man kan välja och vraka bland hyresgästerna. Om en tilltänkt hyresgäst ställer krav på renovering väljer bara värden någon som inte ställer krav. Man har blivit tuffare på att bara dela ut en burk färg eller några tapetrullar och låta hyresgästen reparera själv. Det finns mycket pengar att spara.
I den bästa av världar, hur skulle du vilja ha det?
Jag tycker Familjebostäder sköter det bra med hyresgäststyrt underhåll. De har ett bra system så länge deras fonder räcker. Däremot vill jag inte ha VLU.
Vad är det för fel med VLU?
En fördel med hyresrätter är att du hyr, du slipper tänka på praktiska ting som du kanske inte behärskar eller är intresserad av. Nu försvinner det plusvärdet. Elaka tungor kallar VLU för veligt lägenhetsunderhåll eller väldigt lite underhåll.
Är de ekonomiska fördelarna med hyresgäststyrt eller valfritt underhåll tillräckliga för hyresgästen? Eller är det bara ett sätt för värdarna att tjäna mer pengar?
Det är svårt att säga. Däremot tycker jag man borde premiera långa boendetider och lite slitage bättre. En hyresgäst som bor lång tid och som inte sliter så hårt på lägenheten är guld värd för värden.
Hur vanligt är det att värdar försöker höja hyran för ej standardhöjande renoveringar?
Inte speciellt vanligt. Det händer ibland men det är bra reglerat. Uppdagas det får pengarna betalas tillbaka.
*****
Hyresnämnden i Göteborg
Hyresråd Hans Hjortsjö (ett hyresråd är lite förenklat en domare i hyresnämnden, det finns fyra hyresråd i Göteborg).
Var det bättre förr? Har ärendena ökat när det gäller renoveringar?
Jag har varit hyresråd i fjorton år och har ingen känsla av att de här ärendena ökat utan det är rätt oförändrat.
Är det svåra fall?
De skiljer sig väldigt mycket åt och kan röra både stort som smått. Ibland kan folk vara väldigt petiga. I mitt första fall handlade det om ett söndrigt lysrör.
Hur går det till normalt?
Det börjar med ett förberedande sammanträde och redan då kommer många överens. Gör man inte det slutar det ofta med att hyresnämnden får göra ett hembesök och då blir det rätt tunga och tidskrävande förhandlingar.
Klagar hyresgästerna i onödan?
Nej, jag upplever sällan att klagomålen är ogrundade. Av de fall som prövas slutar det inte så sällan med att värden föreläggs att reparera.
Är det skillnad på stora och små värdar?
De stora värdarna, och framförallt allmännyttan, sköter sig rätt väl. De flesta fall rör mindre värdar med små bestånd och som inte är så förtrogna med regelverket. Men de rättar sig oftast efter en första förhandling.
*****
Hyreslagen
Hyreslagen, som den normalt kallas, finns egentligen inte som en egen lag utan är 12:e kapitlet i Jordabalken.
I bland annat 15:e paragrafen regleras renoveringar.
"Om lägenheten helt eller delvis är uthyrd till bostad, skall hyresvärden i bostadsdelen med skäliga tidsmellanrum ombesörja tapetsering, målning och andra sedvanliga reparationer med anledning av lägenhetens försämring genom ålder och bruk. Detta gäller dock inte, om något annat har avtalats..."
Allmännyttig bostadsvärd, Göteborg, cirka 23 000 lägenheter.
Lena Molund, informationsansvarig
Vilket system har ni?
Vi har ett behovsprövat system och inga fasta tidsintervall. Vi tittar på hur det faktiskt ser ut och om det är motiverat med renovering. Inspektion görs vid flyttning, annars får hyresgästen höra av sig till husvärden. Husvärden har en egen budget, eget ansvar och tar egna beslut.Vad jag vet har inget fall hamnat ända till hyresnämnden. Min känsla är att vi löser de här frågorna. Inga rabatter ges även om ingen renovering genomförs. Vi har inga lägenhetsfonder.
Hur fungerar ert nuvarande system? Är ni nöjda?
Vi tycker att vårt system fungerar väl. Vi har inga planer på att ändra.
När infördes nuvarande system?
Det infördes 1996. Mellan 1986 och 1996 hade vi HGSU (Hyresgäststyrt underhåll) där hyresrabatter betalades ut om man avstod reparation när det var dags. Innan 1986 hade vi periodiskt underhåll och gjorde storrenoveringar i hela bostadsområden.
Var det bättre förr?
Nej. Det hände ofta att vi gjorde underhåll där det inte behövdes vilket blev väldigt dyrt, något som alla hyresgäster fick vara med och betala. Behovsprövat underhåll, som vi har idag, gör att vi kan rikta insatserna dit de behövs vilket håller kostnaderna och därmed också hyrorna nere.
*****
Bostadsbolaget
Allmännyttig bostadsvärd, Göteborg, ca 22 500 lägenheter.
Inger-Lena Bennman, informationschef
Vilket system har ni?
Vi har något vi kallar för HGU (Hyresgäststyrt underhåll). Ommålning och tapetsering planeras vart trettonde år. Om renovering inte genomförs då, för att hyresgästen kanske är nöjd med befintlig standard, så utdelas en hyresrabatt för det eller de rum som inte målas eller tapetseras. Vid onormalt slitage som medför att renoverings- eller reparationsarbeten behöver utföras när en hyresgäst lämnar en lägenhet, så är det i allmänhet den avflyttande hyresgästen som står för denna kostnad.
Hur fungerar ert nuvarande system? Är ni nöjda?
Ja, vi är nöjda och har för närvarande inga planer på att förändra systemet.
När infördes nuvarande system?
I mitten av 1980-talet. Tidigare bestämde vi när det var dags att renovera efter ett visst schema men det innebar inte att vi exakt tog hela kvarter.
Var det bättre förr?
Nej, det var det absolut inte. Då hade hyresgästerna inget inflytande alls utan vi bestämde allt. Nej, det nya är bättre.
*****
Familjebostäder
Allmännyttig bostadsvärd, Göteborg, ca 18 000 lägenheter.
Helena Mehner, marknadschef:.
Vilket system har ni?
Varje lägenhet har en egen fond som är knuten till lägenheten och inte till hyresgästen. Fondens storlek framgår varje månad av hyresavin. Det finns ett tak för varje lägenhetsfond. Om fonden är fylld och ändå ingen renovering görs ges rabatt på hyran under en viss tid. När en hyresgäst vill ha renovering besiktigas lägenheten och sedan görs en bedömning om åtgärd med tanke på behovet.
Hur fungerar ert nuvarande system? Är ni nöjda?
Det är svårt att säga men enligt de mätningar som görs har vi nöjda hyresgäster.
När infördes nuvarande system?
Det infördes 1986 när skattereglerna var förmånliga. Nu har reglerna ändrats och vi håller på att se över systemet.
Var det bättre förr?
Svårt att säga. Förutsättningarna är så annorlunda. Nu utgår vi mer efter hyresgästerna och fastigheternas behov.
*****
Mölndalsbostäder
Allmännyttig bostadsvärd, Mölndal, ca 3 000 lägenheter.
Arly Jacobsen, förvaltningschef.
Vilket system har ni?
Vi har VLU (Valfritt LägenhetsUnderhåll). 1998 sänktes hyran med 36 kronor per kvadratmeter och år (210 kr per månad för 70 m2, GP:s anm.). I gengäld ansvarar hyresgästen för lägenhetens ytskikt med undantag för badrummet. När det behöver renoveras kan hyresgästen göra det helt själv eller anlita valfri entreprenör. Det betyder att även vi kan göra jobbet eller sälja materialet. I så fall slås den kostnaden ut på hyran under en viss tid.
De 36 kronor som hyran sänktes med 1998, hur mycket gör det idag?
Vi har pratat med hyresgästföreningen om det och siffran 42 kronor nämndes (245 kr per månad för 70 m2, GP:s anm.).
Hur fungerar ert nuvarande system? Är ni nöjda?
Vi är från bolagets sida väldigt nöjda. I de enkäter vi gjort är de allra flesta av dem som känner till systemet nöjda. Vårt problem är att bara 80-85 procent av våra hyresgäster känner till systemet.
När infördes nuvarande system?
1998, vi har haft det i sju år.
Vad hade ni för system innan 1998?
Innan dess hade vi vanligt periodiskt underhåll med 12-årsintervaller.
Var det bättre förr?
Nej, det var det inte. Det tror jag varken bolaget eller hyresgästerna tycker. Det var dyrare vilket i slutändan hyresgästen fick betala.
*****
Förbo
Allmännyttig värd med drygt 5 000 lägenheter i Härryda, Kungälv, Lerum och Mölndal
Kenny Marcussen, fastighetsutvecklingschef
Vilket system har ni?
Vi har både VLU och behovsprövat underhåll när det gäller väggar och tak. Våtrum, vitvaror i kök och golv omfattas inte. Hyresgästerna får själva välja den modell som passar dem. De allra flesta väljer VLU.
De som valt VLU sköter själv sitt eget underhåll och får då en hyresrabatt på 153 kronor i månaden för en normaltrea. Då kan de göra jobbet själva eller anlita valfri entreprenör vilket betyder att även vi kan göra jobbet.
Vid behovsprövat underhåll sköter vi renoveringen när det finns behov.
Hur fungerar ert nuvarande system? Är ni nöjda?
Jag tycker det fungerar bra, vi är nöjda.
När infördes nuvarande system?
Det startades 2001. Dessförinnan hade vi en modell där varje lägenhet hade egna reparationsfonder. Väntade hyresgästen länge med att renovera utgick en hyresrabatt.
Var det bättre förr?
Nej, för hyresgästen är det bättre nu när de kan välja modell och reparera när de själva vill, valfriheten är värdefull. Möjligtvis kanske det var rationellare för värden förr när man reparerade hela områden samtidigt.
*****
Stena Fastigheter
Privat bostadsvärd med cirka 7 000 lägenheter i Göteborg.
Bengt Gustafsson, vd Stena Fastigheter Göteborg AB.
Vilket system har ni?
Vi har både hyresgäststyrt och behovsprövat med övervikt av behovsprövat underhåll. När vi köper upp fastigheter tar vi över det befintliga avtal som gäller mellan tidigare värd och hyresgästföreningen.
Det hyresgäststyrda: Hyresgästerna får efter en viss tidsperiod erbjudande om att till exempel tapetsera om. Om hyresgästen väljer att inte göra renoveringen utgår en hyresrabatt under en viss tid.
Det behovsprövade: Vid varje omflyttning görs en besiktning. Föreligger då behov av renovering erbjuder vi det. När det handlar om hyresgäster med lång boendetid brukar initiativet komma från hyresgästen själv. För det mesta brukar vi och hyresgästerna komma överens men med 7 000 lägenheter händer det naturligtvis att vi har olika åsikter ibland. Jag tycker det är ytterst sällsynt och inte något stort problem.
Hur fungerar ert nuvarande system? Är ni nöjda?
Vi tycker det behovsprövade systemet fungerar bäst och försöker långsiktigt gå över till det. I stort tycker vi det fungerar bra med vårt underhåll.
Var det bättre förr?
Nej, det är bättre nu. Jag tycker det fungerar bra idag.
*****
Wallenstam
Privat bostadsvärd med cirka 3 000 lägenheter i Göteborg.
Mathias Aronsson, vd för Wallenstam Bostads AB.
Vilket system har ni?
Vi har behovsstyrt underhåll. Normalt tar hyresgästen kontakt och vill ha reparation. Vi gör en besiktning och sedan sker en eventuell reparation under nästkommande år. Vi kan då också komma överens om att hyresgästen gör jobbet själv och dela ut färgburkar eller tapeter.
Hur fungerar ert nuvarande system? Är ni nöjda?
Det fungerar bra. Jag upplever att vi och hyresgästerna kan komma överens och lösa tvister. I ett fåtal fall uppstår oenighet men då kan till exempel hyresgästföreningen tillkallas så att inte hyresgästerna upplever att de blir överkörda. Vi vill ha nöjda hyresgäster som bor hos oss många år. Många hyresgäster gör mycket själva. Jag upplever generellt att folk är duktiga och gör bra jobb, det är inget strul med det.
När infördes nuvarande system?
Vi har haft det här systemet så länge jag kan minnas och varit i företaget vilket är tio år.
Var det bättre förr?
Nej, det var ett resursslöseri förr när man renoverade efter tidtabell och ibland gjorde onödiga reparationer.
*****
Hyresgästföreningen
Göran Moberg, förhandlingschef för Hyresgästföreningen, Region Västra Sverige
Hur skiljer det sig med renoveringsviljan mellan allmännyttan och privatvärdar?
Det är ganska tufft rakt över. Nu är det ont om lägenheter och det utnyttjar hyresvärdarna. Man kan välja och vraka bland hyresgästerna. Om en tilltänkt hyresgäst ställer krav på renovering väljer bara värden någon som inte ställer krav. Man har blivit tuffare på att bara dela ut en burk färg eller några tapetrullar och låta hyresgästen reparera själv. Det finns mycket pengar att spara.
I den bästa av världar, hur skulle du vilja ha det?
Jag tycker Familjebostäder sköter det bra med hyresgäststyrt underhåll. De har ett bra system så länge deras fonder räcker. Däremot vill jag inte ha VLU.
Vad är det för fel med VLU?
En fördel med hyresrätter är att du hyr, du slipper tänka på praktiska ting som du kanske inte behärskar eller är intresserad av. Nu försvinner det plusvärdet. Elaka tungor kallar VLU för veligt lägenhetsunderhåll eller väldigt lite underhåll.
Är de ekonomiska fördelarna med hyresgäststyrt eller valfritt underhåll tillräckliga för hyresgästen? Eller är det bara ett sätt för värdarna att tjäna mer pengar?
Det är svårt att säga. Däremot tycker jag man borde premiera långa boendetider och lite slitage bättre. En hyresgäst som bor lång tid och som inte sliter så hårt på lägenheten är guld värd för värden.
Hur vanligt är det att värdar försöker höja hyran för ej standardhöjande renoveringar?
Inte speciellt vanligt. Det händer ibland men det är bra reglerat. Uppdagas det får pengarna betalas tillbaka.
*****
Hyresnämnden i Göteborg
Hyresråd Hans Hjortsjö (ett hyresråd är lite förenklat en domare i hyresnämnden, det finns fyra hyresråd i Göteborg).
Var det bättre förr? Har ärendena ökat när det gäller renoveringar?
Jag har varit hyresråd i fjorton år och har ingen känsla av att de här ärendena ökat utan det är rätt oförändrat.
Är det svåra fall?
De skiljer sig väldigt mycket åt och kan röra både stort som smått. Ibland kan folk vara väldigt petiga. I mitt första fall handlade det om ett söndrigt lysrör.
Hur går det till normalt?
Det börjar med ett förberedande sammanträde och redan då kommer många överens. Gör man inte det slutar det ofta med att hyresnämnden får göra ett hembesök och då blir det rätt tunga och tidskrävande förhandlingar.
Klagar hyresgästerna i onödan?
Nej, jag upplever sällan att klagomålen är ogrundade. Av de fall som prövas slutar det inte så sällan med att värden föreläggs att reparera.
Är det skillnad på stora och små värdar?
De stora värdarna, och framförallt allmännyttan, sköter sig rätt väl. De flesta fall rör mindre värdar med små bestånd och som inte är så förtrogna med regelverket. Men de rättar sig oftast efter en första förhandling.
*****
Hyreslagen
Hyreslagen, som den normalt kallas, finns egentligen inte som en egen lag utan är 12:e kapitlet i Jordabalken.
I bland annat 15:e paragrafen regleras renoveringar.
"Om lägenheten helt eller delvis är uthyrd till bostad, skall hyresvärden i bostadsdelen med skäliga tidsmellanrum ombesörja tapetsering, målning och andra sedvanliga reparationer med anledning av lägenhetens försämring genom ålder och bruk. Detta gäller dock inte, om något annat har avtalats..."
Renovering av hyreslägenheters ytskikt, det vill säga främst tapetsering och målning handlar den här artikeln om. Det låter inte så spännande, och är kanske inte heller det, men på senare år har det hänt mycket även om lagen inte ändrats.
- Nej, hyreslagen är densamma och den säger bara att reparationer skall ske med skäliga tidsmellanrum, säger Stefan Granstedt, hyresrättsjurist och tillika Bostads hyresrättsexpert.
Vad är det då som hänt? Jo, hyresvärdarna har lämnat det periodiska underhållet, det som gjorde att lägenheter i hela kvarter eller halva stadsdelar sveptes över av hantverkare med jämna mellanrum, kanske vart tionde eller tolfte år. Oavsett lägenhetens skick och oavsett om hyresgästen ville renoverades det. Ungefär så.
Idag finns det lite förenklat uttryckt tre olika system:
Behovsprövat underhåll: Reparation sker vid behov. Här kommer initiativet nästan alltid från hyresgästen och värden bedömer om det behövs. Undantaget är vid flyttning då alltid en besiktning görs på värdens initiativ: Detta system använder bland annat Poseidon och Wallenstam.
HLU (Hyresgäststyrt LägenhetsUnderhåll): Det system som mest liknar det gamla periodiska underhållet då det finns en tidsplan för renovering. Om hyresgästen inte önskar renovering när det är dags enligt planen utgår en hyresrabatt. Denna modell använder bland annat Familjebostäder och Bostadsbolaget. Systemet kallas även för HGU och HGSU.
VLU (Valfritt LägenhetsUnderhåll): Här ingår ingen renovering alls utan den sköter hyresgästen helt själv. I gengäld är hyran lägre. Mölndalsbostäder och till viss del Förbo tillämpar VLU.
- Men värdarna kunde inte ensidigt lämna det gamla systemet. Alla förändringar avtalades fram med hyresgästföreningen, påpekar Stefan Granstedt.
Rätt samstämmigt från de hyresvärdar GP pratat med beskrivs det gamla systemet som dyrt då det ofta renoverades i onödan. Och kostnaden hamnade i slutändan, som alltid, på konsumenten vilket i det här fallet är hyresgästen.
Därför har nu nästan alla värdar andra system, där varje lägenhets standard bedöms för sig. Och hyresvärdarna tycker det är bättre. Men hyresgästföreningen håller inte riktigt med.
- Jag tycker generellt sett det fungerar sämre nu än förr. Det gäller både allmännyttan som privatvärdar, säger Arnold Wittgren, utredare på hyresgästföreningen i Västra Sverige.
Göran Moberg, föreningens förhandlingschef tycker att det blivit hårdare.
- Värdarna har blivit tuffare på att bara dela ut en burk färg eller några tapetrullar och låta hyresgästen reparera själv. Det finns mycket pengar att spara.
Men hyresgästföreningens ansvar då? De nya modellerna har ju förhandlats fram.
- Vår förhandling med Mölndalsbostäder då VLU infördes är vi inte nöjda med. Annars skiljer sig inte dagens HLU-system så mycket från gårdagens, säger Göran Moberg.
Alla tre systemen lägger mer ansvar på hyresgästerna än tidigare. Men det är ändå värdarna som har det yttersta ansvaret.
- Lagen säger att lägenheten skall ha en "lägsta godtagbara standard". Om lägenheten inte sköts tvingas värden tvångsrenovera. Om till exempel innegolven är helt nedslitna till betongen är det värdens ansvar att fixa, annars betraktas det inte längre som en lägenhet då den inte uppfyller kraven på lägsta godtagbara standard och sålunda inte är fullt brukbar, förklarar Stefan Granstedt.
Det inre underhållet skall inte innebära någon hyreshöjning på en enskild lägenhet.
- Nej, det är först om det sker en standardhöjning som till exempel att det blir kakel i badrummet som hyran kan gå upp. Men om ett gammalt kylskåp byts mot ett nytt, och förmodligen bättre, är det ändå bara ett kylskåp, säger Stefan Granstedt. Men i förlängningen betyder ändå renoveringar att hyran höjs i stort då de årliga hyresförhandlingarna bygger på att allmännyttan skall gå runt. Och alla renoveringar kostar ju pengar.
Även om man inte har VLU kan man tapetsera och måla själv på egen bekostnad och utan värdens lov. Det måste dock utföras fackmässigt så att inte lägenhetens värde minskar för då kan hyresgästen få betala skadestånd.
Fakta/Bakgrund
Fakta
Poseidon
Allmännyttig bostadsvärd, Göteborg, cirka 23 000 lägenheter.
Lena Molund, informationsansvarig
Vilket system har ni?
Vi har ett behovsprövat system och inga fasta tidsintervall. Vi tittar på hur det faktiskt ser ut och om det är motiverat med renovering. Inspektion görs vid flyttning, annars får hyresgästen höra av sig till husvärden. Husvärden har en egen budget, eget ansvar och tar egna beslut.Vad jag vet har inget fall hamnat ända till hyresnämnden. Min känsla är att vi löser de här frågorna. Inga rabatter ges även om ingen renovering genomförs. Vi har inga lägenhetsfonder.
Hur fungerar ert nuvarande system? Är ni nöjda?
Vi tycker att vårt system fungerar väl. Vi har inga planer på att ändra.
När infördes nuvarande system?
Det infördes 1996. Mellan 1986 och 1996 hade vi HGSU (Hyresgäststyrt underhåll) där hyresrabatter betalades ut om man avstod reparation när det var dags. Innan 1986 hade vi periodiskt underhåll och gjorde storrenoveringar i hela bostadsområden.
Var det bättre förr?
Nej. Det hände ofta att vi gjorde underhåll där det inte behövdes vilket blev väldigt dyrt, något som alla hyresgäster fick vara med och betala. Behovsprövat underhåll, som vi har idag, gör att vi kan rikta insatserna dit de behövs vilket håller kostnaderna och därmed också hyrorna nere.
*****
Bostadsbolaget
Allmännyttig bostadsvärd, Göteborg, ca 22 500 lägenheter.
Inger-Lena Bennman, informationschef
Vilket system har ni?
Vi har något vi kallar för HGU (Hyresgäststyrt underhåll). Ommålning och tapetsering planeras vart trettonde år. Om renovering inte genomförs då, för att hyresgästen kanske är nöjd med befintlig standard, så utdelas en hyresrabatt för det eller de rum som inte målas eller tapetseras. Vid onormalt slitage som medför att renoverings- eller reparationsarbeten behöver utföras när en hyresgäst lämnar en lägenhet, så är det i allmänhet den avflyttande hyresgästen som står för denna kostnad.
Hur fungerar ert nuvarande system? Är ni nöjda?
Ja, vi är nöjda och har för närvarande inga planer på att förändra systemet.
När infördes nuvarande system?
I mitten av 1980-talet. Tidigare bestämde vi när det var dags att renovera efter ett visst schema men det innebar inte att vi exakt tog hela kvarter.
Var det bättre förr?
Nej, det var det absolut inte. Då hade hyresgästerna inget inflytande alls utan vi bestämde allt. Nej, det nya är bättre.
*****
Familjebostäder
Allmännyttig bostadsvärd, Göteborg, ca 18 000 lägenheter.
Helena Mehner, marknadschef:.
Vilket system har ni?
Varje lägenhet har en egen fond som är knuten till lägenheten och inte till hyresgästen. Fondens storlek framgår varje månad av hyresavin. Det finns ett tak för varje lägenhetsfond. Om fonden är fylld och ändå ingen renovering görs ges rabatt på hyran under en viss tid. När en hyresgäst vill ha renovering besiktigas lägenheten och sedan görs en bedömning om åtgärd med tanke på behovet.
Hur fungerar ert nuvarande system? Är ni nöjda?
Det är svårt att säga men enligt de mätningar som görs har vi nöjda hyresgäster.
När infördes nuvarande system?
Det infördes 1986 när skattereglerna var förmånliga. Nu har reglerna ändrats och vi håller på att se över systemet.
Var det bättre förr?
Svårt att säga. Förutsättningarna är så annorlunda. Nu utgår vi mer efter hyresgästerna och fastigheternas behov.
*****
Mölndalsbostäder
Allmännyttig bostadsvärd, Mölndal, ca 3 000 lägenheter.
Arly Jacobsen, förvaltningschef.
Vilket system har ni?
Vi har VLU (Valfritt LägenhetsUnderhåll). 1998 sänktes hyran med 36 kronor per kvadratmeter och år (210 kr per månad för 70 m2, GP:s anm.). I gengäld ansvarar hyresgästen för lägenhetens ytskikt med undantag för badrummet. När det behöver renoveras kan hyresgästen göra det helt själv eller anlita valfri entreprenör. Det betyder att även vi kan göra jobbet eller sälja materialet. I så fall slås den kostnaden ut på hyran under en viss tid.
De 36 kronor som hyran sänktes med 1998, hur mycket gör det idag?
Vi har pratat med hyresgästföreningen om det och siffran 42 kronor nämndes (245 kr per månad för 70 m2, GP:s anm.).
Hur fungerar ert nuvarande system? Är ni nöjda?
Vi är från bolagets sida väldigt nöjda. I de enkäter vi gjort är de allra flesta av dem som känner till systemet nöjda. Vårt problem är att bara 80-85 procent av våra hyresgäster känner till systemet.
När infördes nuvarande system?
1998, vi har haft det i sju år.
Vad hade ni för system innan 1998?
Innan dess hade vi vanligt periodiskt underhåll med 12-årsintervaller.
Var det bättre förr?
Nej, det var det inte. Det tror jag varken bolaget eller hyresgästerna tycker. Det var dyrare vilket i slutändan hyresgästen fick betala.
*****
Förbo
Allmännyttig värd med drygt 5 000 lägenheter i Härryda, Kungälv, Lerum och Mölndal
Kenny Marcussen, fastighetsutvecklingschef
Vilket system har ni?
Vi har både VLU och behovsprövat underhåll när det gäller väggar och tak. Våtrum, vitvaror i kök och golv omfattas inte. Hyresgästerna får själva välja den modell som passar dem. De allra flesta väljer VLU.
De som valt VLU sköter själv sitt eget underhåll och får då en hyresrabatt på 153 kronor i månaden för en normaltrea. Då kan de göra jobbet själva eller anlita valfri entreprenör vilket betyder att även vi kan göra jobbet.
Vid behovsprövat underhåll sköter vi renoveringen när det finns behov.
Hur fungerar ert nuvarande system? Är ni nöjda?
Jag tycker det fungerar bra, vi är nöjda.
När infördes nuvarande system?
Det startades 2001. Dessförinnan hade vi en modell där varje lägenhet hade egna reparationsfonder. Väntade hyresgästen länge med att renovera utgick en hyresrabatt.
Var det bättre förr?
Nej, för hyresgästen är det bättre nu när de kan välja modell och reparera när de själva vill, valfriheten är värdefull. Möjligtvis kanske det var rationellare för värden förr när man reparerade hela områden samtidigt.
*****
Stena Fastigheter
Privat bostadsvärd med cirka 7 000 lägenheter i Göteborg.
Bengt Gustafsson, vd Stena Fastigheter Göteborg AB.
Vilket system har ni?
Vi har både hyresgäststyrt och behovsprövat med övervikt av behovsprövat underhåll. När vi köper upp fastigheter tar vi över det befintliga avtal som gäller mellan tidigare värd och hyresgästföreningen.
Det hyresgäststyrda: Hyresgästerna får efter en viss tidsperiod erbjudande om att till exempel tapetsera om. Om hyresgästen väljer att inte göra renoveringen utgår en hyresrabatt under en viss tid.
Det behovsprövade: Vid varje omflyttning görs en besiktning. Föreligger då behov av renovering erbjuder vi det. När det handlar om hyresgäster med lång boendetid brukar initiativet komma från hyresgästen själv. För det mesta brukar vi och hyresgästerna komma överens men med 7 000 lägenheter händer det naturligtvis att vi har olika åsikter ibland. Jag tycker det är ytterst sällsynt och inte något stort problem.
Hur fungerar ert nuvarande system? Är ni nöjda?
Vi tycker det behovsprövade systemet fungerar bäst och försöker långsiktigt gå över till det. I stort tycker vi det fungerar bra med vårt underhåll.
Var det bättre förr?
Nej, det är bättre nu. Jag tycker det fungerar bra idag.
*****
Wallenstam
Privat bostadsvärd med cirka 3 000 lägenheter i Göteborg.
Mathias Aronsson, vd för Wallenstam Bostads AB.
Vilket system har ni?
Vi har behovsstyrt underhåll. Normalt tar hyresgästen kontakt och vill ha reparation. Vi gör en besiktning och sedan sker en eventuell reparation under nästkommande år. Vi kan då också komma överens om att hyresgästen gör jobbet själv och dela ut färgburkar eller tapeter.
Hur fungerar ert nuvarande system? Är ni nöjda?
Det fungerar bra. Jag upplever att vi och hyresgästerna kan komma överens och lösa tvister. I ett fåtal fall uppstår oenighet men då kan till exempel hyresgästföreningen tillkallas så att inte hyresgästerna upplever att de blir överkörda. Vi vill ha nöjda hyresgäster som bor hos oss många år. Många hyresgäster gör mycket själva. Jag upplever generellt att folk är duktiga och gör bra jobb, det är inget strul med det.
När infördes nuvarande system?
Vi har haft det här systemet så länge jag kan minnas och varit i företaget vilket är tio år.
Var det bättre förr?
Nej, det var ett resursslöseri förr när man renoverade efter tidtabell och ibland gjorde onödiga reparationer.
*****
Hyresgästföreningen
Göran Moberg, förhandlingschef för Hyresgästföreningen, Region Västra Sverige
Hur skiljer det sig med renoveringsviljan mellan allmännyttan och privatvärdar?
Det är ganska tufft rakt över. Nu är det ont om lägenheter och det utnyttjar hyresvärdarna. Man kan välja och vraka bland hyresgästerna. Om en tilltänkt hyresgäst ställer krav på renovering väljer bara värden någon som inte ställer krav. Man har blivit tuffare på att bara dela ut en burk färg eller några tapetrullar och låta hyresgästen reparera själv. Det finns mycket pengar att spara.
I den bästa av världar, hur skulle du vilja ha det?
Jag tycker Familjebostäder sköter det bra med hyresgäststyrt underhåll. De har ett bra system så länge deras fonder räcker. Däremot vill jag inte ha VLU.
Vad är det för fel med VLU?
En fördel med hyresrätter är att du hyr, du slipper tänka på praktiska ting som du kanske inte behärskar eller är intresserad av. Nu försvinner det plusvärdet. Elaka tungor kallar VLU för veligt lägenhetsunderhåll eller väldigt lite underhåll.
Är de ekonomiska fördelarna med hyresgäststyrt eller valfritt underhåll tillräckliga för hyresgästen? Eller är det bara ett sätt för värdarna att tjäna mer pengar?
Det är svårt att säga. Däremot tycker jag man borde premiera långa boendetider och lite slitage bättre. En hyresgäst som bor lång tid och som inte sliter så hårt på lägenheten är guld värd för värden.
Hur vanligt är det att värdar försöker höja hyran för ej standardhöjande renoveringar?
Inte speciellt vanligt. Det händer ibland men det är bra reglerat. Uppdagas det får pengarna betalas tillbaka.
*****
Hyresnämnden i Göteborg
Hyresråd Hans Hjortsjö (ett hyresråd är lite förenklat en domare i hyresnämnden, det finns fyra hyresråd i Göteborg).
Var det bättre förr? Har ärendena ökat när det gäller renoveringar?
Jag har varit hyresråd i fjorton år och har ingen känsla av att de här ärendena ökat utan det är rätt oförändrat.
Är det svåra fall?
De skiljer sig väldigt mycket åt och kan röra både stort som smått. Ibland kan folk vara väldigt petiga. I mitt första fall handlade det om ett söndrigt lysrör.
Hur går det till normalt?
Det börjar med ett förberedande sammanträde och redan då kommer många överens. Gör man inte det slutar det ofta med att hyresnämnden får göra ett hembesök och då blir det rätt tunga och tidskrävande förhandlingar.
Klagar hyresgästerna i onödan?
Nej, jag upplever sällan att klagomålen är ogrundade. Av de fall som prövas slutar det inte så sällan med att värden föreläggs att reparera.
Är det skillnad på stora och små värdar?
De stora värdarna, och framförallt allmännyttan, sköter sig rätt väl. De flesta fall rör mindre värdar med små bestånd och som inte är så förtrogna med regelverket. Men de rättar sig oftast efter en första förhandling.
*****
Hyreslagen
Hyreslagen, som den normalt kallas, finns egentligen inte som en egen lag utan är 12:e kapitlet i Jordabalken.
I bland annat 15:e paragrafen regleras renoveringar.
"Om lägenheten helt eller delvis är uthyrd till bostad, skall hyresvärden i bostadsdelen med skäliga tidsmellanrum ombesörja tapetsering, målning och andra sedvanliga reparationer med anledning av lägenhetens försämring genom ålder och bruk. Detta gäller dock inte, om något annat har avtalats..."
Allmännyttig bostadsvärd, Göteborg, cirka 23 000 lägenheter.
Lena Molund, informationsansvarig
Vilket system har ni?
Vi har ett behovsprövat system och inga fasta tidsintervall. Vi tittar på hur det faktiskt ser ut och om det är motiverat med renovering. Inspektion görs vid flyttning, annars får hyresgästen höra av sig till husvärden. Husvärden har en egen budget, eget ansvar och tar egna beslut.Vad jag vet har inget fall hamnat ända till hyresnämnden. Min känsla är att vi löser de här frågorna. Inga rabatter ges även om ingen renovering genomförs. Vi har inga lägenhetsfonder.
Hur fungerar ert nuvarande system? Är ni nöjda?
Vi tycker att vårt system fungerar väl. Vi har inga planer på att ändra.
När infördes nuvarande system?
Det infördes 1996. Mellan 1986 och 1996 hade vi HGSU (Hyresgäststyrt underhåll) där hyresrabatter betalades ut om man avstod reparation när det var dags. Innan 1986 hade vi periodiskt underhåll och gjorde storrenoveringar i hela bostadsområden.
Var det bättre förr?
Nej. Det hände ofta att vi gjorde underhåll där det inte behövdes vilket blev väldigt dyrt, något som alla hyresgäster fick vara med och betala. Behovsprövat underhåll, som vi har idag, gör att vi kan rikta insatserna dit de behövs vilket håller kostnaderna och därmed också hyrorna nere.
*****
Bostadsbolaget
Allmännyttig bostadsvärd, Göteborg, ca 22 500 lägenheter.
Inger-Lena Bennman, informationschef
Vilket system har ni?
Vi har något vi kallar för HGU (Hyresgäststyrt underhåll). Ommålning och tapetsering planeras vart trettonde år. Om renovering inte genomförs då, för att hyresgästen kanske är nöjd med befintlig standard, så utdelas en hyresrabatt för det eller de rum som inte målas eller tapetseras. Vid onormalt slitage som medför att renoverings- eller reparationsarbeten behöver utföras när en hyresgäst lämnar en lägenhet, så är det i allmänhet den avflyttande hyresgästen som står för denna kostnad.
Hur fungerar ert nuvarande system? Är ni nöjda?
Ja, vi är nöjda och har för närvarande inga planer på att förändra systemet.
När infördes nuvarande system?
I mitten av 1980-talet. Tidigare bestämde vi när det var dags att renovera efter ett visst schema men det innebar inte att vi exakt tog hela kvarter.
Var det bättre förr?
Nej, det var det absolut inte. Då hade hyresgästerna inget inflytande alls utan vi bestämde allt. Nej, det nya är bättre.
*****
Familjebostäder
Allmännyttig bostadsvärd, Göteborg, ca 18 000 lägenheter.
Helena Mehner, marknadschef:.
Vilket system har ni?
Varje lägenhet har en egen fond som är knuten till lägenheten och inte till hyresgästen. Fondens storlek framgår varje månad av hyresavin. Det finns ett tak för varje lägenhetsfond. Om fonden är fylld och ändå ingen renovering görs ges rabatt på hyran under en viss tid. När en hyresgäst vill ha renovering besiktigas lägenheten och sedan görs en bedömning om åtgärd med tanke på behovet.
Hur fungerar ert nuvarande system? Är ni nöjda?
Det är svårt att säga men enligt de mätningar som görs har vi nöjda hyresgäster.
När infördes nuvarande system?
Det infördes 1986 när skattereglerna var förmånliga. Nu har reglerna ändrats och vi håller på att se över systemet.
Var det bättre förr?
Svårt att säga. Förutsättningarna är så annorlunda. Nu utgår vi mer efter hyresgästerna och fastigheternas behov.
*****
Mölndalsbostäder
Allmännyttig bostadsvärd, Mölndal, ca 3 000 lägenheter.
Arly Jacobsen, förvaltningschef.
Vilket system har ni?
Vi har VLU (Valfritt LägenhetsUnderhåll). 1998 sänktes hyran med 36 kronor per kvadratmeter och år (210 kr per månad för 70 m2, GP:s anm.). I gengäld ansvarar hyresgästen för lägenhetens ytskikt med undantag för badrummet. När det behöver renoveras kan hyresgästen göra det helt själv eller anlita valfri entreprenör. Det betyder att även vi kan göra jobbet eller sälja materialet. I så fall slås den kostnaden ut på hyran under en viss tid.
De 36 kronor som hyran sänktes med 1998, hur mycket gör det idag?
Vi har pratat med hyresgästföreningen om det och siffran 42 kronor nämndes (245 kr per månad för 70 m2, GP:s anm.).
Hur fungerar ert nuvarande system? Är ni nöjda?
Vi är från bolagets sida väldigt nöjda. I de enkäter vi gjort är de allra flesta av dem som känner till systemet nöjda. Vårt problem är att bara 80-85 procent av våra hyresgäster känner till systemet.
När infördes nuvarande system?
1998, vi har haft det i sju år.
Vad hade ni för system innan 1998?
Innan dess hade vi vanligt periodiskt underhåll med 12-årsintervaller.
Var det bättre förr?
Nej, det var det inte. Det tror jag varken bolaget eller hyresgästerna tycker. Det var dyrare vilket i slutändan hyresgästen fick betala.
*****
Förbo
Allmännyttig värd med drygt 5 000 lägenheter i Härryda, Kungälv, Lerum och Mölndal
Kenny Marcussen, fastighetsutvecklingschef
Vilket system har ni?
Vi har både VLU och behovsprövat underhåll när det gäller väggar och tak. Våtrum, vitvaror i kök och golv omfattas inte. Hyresgästerna får själva välja den modell som passar dem. De allra flesta väljer VLU.
De som valt VLU sköter själv sitt eget underhåll och får då en hyresrabatt på 153 kronor i månaden för en normaltrea. Då kan de göra jobbet själva eller anlita valfri entreprenör vilket betyder att även vi kan göra jobbet.
Vid behovsprövat underhåll sköter vi renoveringen när det finns behov.
Hur fungerar ert nuvarande system? Är ni nöjda?
Jag tycker det fungerar bra, vi är nöjda.
När infördes nuvarande system?
Det startades 2001. Dessförinnan hade vi en modell där varje lägenhet hade egna reparationsfonder. Väntade hyresgästen länge med att renovera utgick en hyresrabatt.
Var det bättre förr?
Nej, för hyresgästen är det bättre nu när de kan välja modell och reparera när de själva vill, valfriheten är värdefull. Möjligtvis kanske det var rationellare för värden förr när man reparerade hela områden samtidigt.
*****
Stena Fastigheter
Privat bostadsvärd med cirka 7 000 lägenheter i Göteborg.
Bengt Gustafsson, vd Stena Fastigheter Göteborg AB.
Vilket system har ni?
Vi har både hyresgäststyrt och behovsprövat med övervikt av behovsprövat underhåll. När vi köper upp fastigheter tar vi över det befintliga avtal som gäller mellan tidigare värd och hyresgästföreningen.
Det hyresgäststyrda: Hyresgästerna får efter en viss tidsperiod erbjudande om att till exempel tapetsera om. Om hyresgästen väljer att inte göra renoveringen utgår en hyresrabatt under en viss tid.
Det behovsprövade: Vid varje omflyttning görs en besiktning. Föreligger då behov av renovering erbjuder vi det. När det handlar om hyresgäster med lång boendetid brukar initiativet komma från hyresgästen själv. För det mesta brukar vi och hyresgästerna komma överens men med 7 000 lägenheter händer det naturligtvis att vi har olika åsikter ibland. Jag tycker det är ytterst sällsynt och inte något stort problem.
Hur fungerar ert nuvarande system? Är ni nöjda?
Vi tycker det behovsprövade systemet fungerar bäst och försöker långsiktigt gå över till det. I stort tycker vi det fungerar bra med vårt underhåll.
Var det bättre förr?
Nej, det är bättre nu. Jag tycker det fungerar bra idag.
*****
Wallenstam
Privat bostadsvärd med cirka 3 000 lägenheter i Göteborg.
Mathias Aronsson, vd för Wallenstam Bostads AB.
Vilket system har ni?
Vi har behovsstyrt underhåll. Normalt tar hyresgästen kontakt och vill ha reparation. Vi gör en besiktning och sedan sker en eventuell reparation under nästkommande år. Vi kan då också komma överens om att hyresgästen gör jobbet själv och dela ut färgburkar eller tapeter.
Hur fungerar ert nuvarande system? Är ni nöjda?
Det fungerar bra. Jag upplever att vi och hyresgästerna kan komma överens och lösa tvister. I ett fåtal fall uppstår oenighet men då kan till exempel hyresgästföreningen tillkallas så att inte hyresgästerna upplever att de blir överkörda. Vi vill ha nöjda hyresgäster som bor hos oss många år. Många hyresgäster gör mycket själva. Jag upplever generellt att folk är duktiga och gör bra jobb, det är inget strul med det.
När infördes nuvarande system?
Vi har haft det här systemet så länge jag kan minnas och varit i företaget vilket är tio år.
Var det bättre förr?
Nej, det var ett resursslöseri förr när man renoverade efter tidtabell och ibland gjorde onödiga reparationer.
*****
Hyresgästföreningen
Göran Moberg, förhandlingschef för Hyresgästföreningen, Region Västra Sverige
Hur skiljer det sig med renoveringsviljan mellan allmännyttan och privatvärdar?
Det är ganska tufft rakt över. Nu är det ont om lägenheter och det utnyttjar hyresvärdarna. Man kan välja och vraka bland hyresgästerna. Om en tilltänkt hyresgäst ställer krav på renovering väljer bara värden någon som inte ställer krav. Man har blivit tuffare på att bara dela ut en burk färg eller några tapetrullar och låta hyresgästen reparera själv. Det finns mycket pengar att spara.
I den bästa av världar, hur skulle du vilja ha det?
Jag tycker Familjebostäder sköter det bra med hyresgäststyrt underhåll. De har ett bra system så länge deras fonder räcker. Däremot vill jag inte ha VLU.
Vad är det för fel med VLU?
En fördel med hyresrätter är att du hyr, du slipper tänka på praktiska ting som du kanske inte behärskar eller är intresserad av. Nu försvinner det plusvärdet. Elaka tungor kallar VLU för veligt lägenhetsunderhåll eller väldigt lite underhåll.
Är de ekonomiska fördelarna med hyresgäststyrt eller valfritt underhåll tillräckliga för hyresgästen? Eller är det bara ett sätt för värdarna att tjäna mer pengar?
Det är svårt att säga. Däremot tycker jag man borde premiera långa boendetider och lite slitage bättre. En hyresgäst som bor lång tid och som inte sliter så hårt på lägenheten är guld värd för värden.
Hur vanligt är det att värdar försöker höja hyran för ej standardhöjande renoveringar?
Inte speciellt vanligt. Det händer ibland men det är bra reglerat. Uppdagas det får pengarna betalas tillbaka.
*****
Hyresnämnden i Göteborg
Hyresråd Hans Hjortsjö (ett hyresråd är lite förenklat en domare i hyresnämnden, det finns fyra hyresråd i Göteborg).
Var det bättre förr? Har ärendena ökat när det gäller renoveringar?
Jag har varit hyresråd i fjorton år och har ingen känsla av att de här ärendena ökat utan det är rätt oförändrat.
Är det svåra fall?
De skiljer sig väldigt mycket åt och kan röra både stort som smått. Ibland kan folk vara väldigt petiga. I mitt första fall handlade det om ett söndrigt lysrör.
Hur går det till normalt?
Det börjar med ett förberedande sammanträde och redan då kommer många överens. Gör man inte det slutar det ofta med att hyresnämnden får göra ett hembesök och då blir det rätt tunga och tidskrävande förhandlingar.
Klagar hyresgästerna i onödan?
Nej, jag upplever sällan att klagomålen är ogrundade. Av de fall som prövas slutar det inte så sällan med att värden föreläggs att reparera.
Är det skillnad på stora och små värdar?
De stora värdarna, och framförallt allmännyttan, sköter sig rätt väl. De flesta fall rör mindre värdar med små bestånd och som inte är så förtrogna med regelverket. Men de rättar sig oftast efter en första förhandling.
*****
Hyreslagen
Hyreslagen, som den normalt kallas, finns egentligen inte som en egen lag utan är 12:e kapitlet i Jordabalken.
I bland annat 15:e paragrafen regleras renoveringar.
"Om lägenheten helt eller delvis är uthyrd till bostad, skall hyresvärden i bostadsdelen med skäliga tidsmellanrum ombesörja tapetsering, målning och andra sedvanliga reparationer med anledning av lägenhetens försämring genom ålder och bruk. Detta gäller dock inte, om något annat har avtalats..."
