De små bostadsrättsföreningarna har blivit fler under senare år. Flera experter GP talat med pekar på speciella risker. Det handlar om ekonomiska smällar, men också fysiska risker som kan följa med tveksam byggteknik.
Tiia Torekull var jurist på Boverket när hon häromåret kontaktades av tjänstemän på byggnadsnämnden i Mölndal och blev insatt i förhållandena kring ett antal problemfastigheter. Bland dem fanns ett hus där en bostadsrättsförening utan lov byggt sex lägenheter.
- Jag tror inte att det är en udda företeelse. Jag misstänker att detta är ett problem som finns på olika platser i landet, säger Tiia Torekull.
LÄS MER:Gunnels chock – ditt hem är sålt
Detaljplanen är grundläggande för mycket av samhällsservicen, inte minst brandskyddet.
– Det är så viktigt att räddningstjänsten har information om hur många lägenheter som finns i ett hus, och att de blivit byggda på rätt sätt. Om huset faktiskt skulle brinna upp, kan bostadsrättsföreningen inte få ersättning för fyra lägenheter om där bara ska finnas två enligt detaljplanen, säger Torekull.
I Sverige finns det 2 675 bostadsrättsföreningar med sex eller färre lägenheter. Det utgör en tiondel av samtliga. Statistiken, framtagen av Lantmäteriet för GP, visar att 222 av dessa småföreningar finns i Göteborg.
LÄS MER:Hade affärer med civilekonomen - intygade samtidigt hans byggplaner
Även om föreningarna är bildade med alla tillstånd uppfyllda, innebär litenheten att de är sårbara, hävdar flera experter som GP talat med.
- En liten förening kan ruineras väldigt fort, säger bostadsrättsjuristen Ingrid Uggla.
Kritisk till föreningar med handfull lägenheter
Hon är en av landets främsta experter i ämnet, och var med och skrev den nuvarande bostadsrättslagen. Uggla är kritisk till att det överhuvudtaget finns föreningar med bara en handfull lägenheter.
- Det blir så lätt bråk i en liten förening, och det kan leda till ekonomiska bekymmer. Jag tycker att det bör finnas minst elva lägenheter i en bostadsrättsförening för att den ska beviljas föreningslån.
Hon efterlyser en större reglering från myndigheternas sida.
- Det har kommit in allt för många så kallade bostadsutvecklare på marknaden. Det förekommer så himla mycket konstigheter. Det tycks inte finnas några gränser för vad man ska tjäna pengar på.
När Ingrid Uggla talar om behovet av "myndighetskontroll" nämner hon i första hand intygsgivarna – de för tillfället 86 personer som är förordnade av Boverket för att granska de ekonomiska planerna hos nystartade bostadsrättsföreningar.
- De är så otroligt viktiga! Boverket borde utöva sin tillsyn över intygsgivarna. I dag tycker jag inte att det sker. Nu finns inget fungerande skydd för bostadsrättshavarna. Varken Konsumentverket eller Allmänna reklamationsnämnden tar upp enskilda fall, så allt hänger på intygsgivarna.
Angående bostadsrättsföreningen i Mölndal där intygsgivarna godkänt en ekonomisk plan för sex bostadslägenheter – trots att detaljplanen bara ger utrymme för två – säger Ingrid Uggla:
- Det är helt vansinnigt. Att man följer detaljplanen är en grundförutsättning. Både intygsgivarna och styrelsen borde vara skadeståndsskyldiga gentemot dem som köpt lägenhet i en sådan förening.
LÄS MER:Civilekonomen: "Finns förmodligen tusen vindar som är inredda på det sättet"
Ett stort problem i en liten bostadsrättsförening, med kanske minimiantalet tre lägenheter, är den ekonomiska sårbarheten när få personer ska dela på oförutsedda kostnader.
– De som bildar de här föreningarna, småskuttarna kallar jag dem, gör lite som de själva tycker. Bostadsrättshavarna är ganska utlämnade. Det är ett jättebekymmer, säger Ingrid Uggla.
Samtidigt finns uppfattningen att det är bra att stora villor görs tillgängliga genom att delas upp i lägenheter som blir bostadsrätter.
– I de fallen tror jag det är bättre med ägarlägenheter. Eller så kan man göra dem till hyresrätter. Bostadsrätter där man kan gömma kostnader i föreningen medför problem, anser Ingrid Uggla.
"Lätt infekterad av egenintresse"
Hampus Dahlstedt, grundare och vd för konsumenttjänsten allabrf.se, tycker liksom Ingrid Uggla att en betydande risk ligger i svårigheten att hålla sams i små föreningar.
– Är man fyra-fem personer i en sådan styrelse blir den lätt infekterad av egenintresse, och det blir svårt att upprätthålla ett opartiskt styrelsearbete.
Den typen av bostadsrättsföreningar som GP granskat – villor som delats upp i fyra-fem lägenheter - betecknar Dahlstedt som ”riskföreningar”.
– Fem lägenheter i en förening tycker jag är väldigt lite. Personligen skulle jag nog inte ha köpt en sådan. Men allt är en prisfråga, säger Hampus Dahlstedt.
Han säger att det på senaste tiden märkts ett tydligt prisfall på lägenheter i just små föreningar.
– Under de senaste fem åren har de blivit jättemånga fler. Men just nu ser vi ett drastiskt stopp i nybildandet. Det är inte lika lätt längre när bankerna stramat åt lånereglerna.
Det handlar både om lånen till själva föreningarna och om bolånen. Hårdast är bankerna när det gäller finansiering av föreningslån till nybyggda hus. Där har Hampus Dahlstedt sett exempel på banker som satt en gräns vid 20 lägenheter för att bevilja kredit.
LÄS MER:Här har svarta lägenheter sålts – i ombyggda villor
Vissa banker säger nej
Och för bolånen säger vissa banker nej vid en gräns på sex lägenheter per förening.
Hampus Dahlstedt vill inte generellt avråda någon från att köpa lägenhet i en liten förening. Men han påpekar att köparens kontroller måste vara extra noggranna.
– Det är väldigt viktigt att man undersöker föreningen noga, dubbelkollar lånen, gör en noggrann och djup kontroll och helst även träffar de övriga som ska bo i huset, säger Dahlstedt.
